5 Garanties de performance et de vente

5.1 Garanties de performance

Les titulaires de permis ont l’obligation déontologique de promouvoir et de protéger les intérêts de leurs clients, d’agir avec loyauté à leur égard et d’éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts en tout temps. Or, le fait d’offrir des « garanties de performance » à leurs clients peut les mener à commettre des infractions à ces obligations déontologiques fondamentales, entre autres puisque ce qui donne droit ou non à la « garantie de performance » peut faire l’objet de désaccord si les « déclencheurs » de celle-ci sont compris différemment par le client et le courtier.

Par exemple, la conformité déontologique d’un titulaire de permis peut être mise en cause lorsqu’il offre à son client vendeur un rabais de rétribution advenant que l’immeuble ne soit pas vendu dans un délai de 90 jours. En effet, plusieurs questions peuvent se poser :

• Est-ce que le courtier s’est assuré de faire une mise en marché permettant l’accès au plus grand nombre d’acheteurs et la meilleure visibilité possible ou veut-il favoriser ses propres clients acheteurs qui pourraient être intéressés?
• Est-ce que le courtier a conseillé à son client vendeur de demander un prix plus bas pour accélérer la vente?
• Est-ce que le courtier a conseillé à son client d’accepter une offre par rapport à une autre en fonction principalement des délais inhérents de réalisation des conditions ou même en raison de l’absence de conditions dans l’offre d’achat?
• Etc.

5.2 Garanties de vente

Lorsqu’un titulaire de permis va jusqu’à garantir la vente de l’immeuble et promet au vendeur de l’acheter lui-même à l’expiration du contrat de courtage, il se place en situation apparente de conflit d’intérêts. Les enjeux déontologiques étant trop nombreux et importants, une telle pratique est interdite. À nouveau, des questions fondamentales se posent :

• Est-ce que le courtier a effectué une mise en marché permettant au plus grand nombre d’acheteurs potentiels de faire une offre ou a-t-il favorisé ses propres intérêts en limitant ses démarches pour mettre la main lui-même sur l’immeuble?
• Est-ce que le courtier serait en mesure de faire face à son obligation d’acheter tous les immeubles non vendus s’il a plusieurs contrats de courtage qui comportent cette même garantie?
• Quelles sont les garanties financières qu’offre le courtier à son client quant à sa capacité de payer l’immeuble?
• À quel prix, à quelles conditions et à quelle date le courtier s’engage-t-il à acheter l’immeuble?
• De quelle manière le prix de vente sera-t-il établi?
• Etc.

Considérant les nombreuses embûches déontologiques que comporte cette pratique, offrir de telles garanties de performance constitue une pratique interdite.