L'inspection en bâtiment et les responsabilités du courtier immobilier

L’inspection est une étape primordiale lors de l’achat d’une maison. Suivant les règles de déontologie applicables en toutes circonstances, le courtier immobilier a l’obligation de recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui :

1. détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;
2. utilise une convention de service d’inspection reconnue;
3. effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;
4. remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.

Le courtier peut fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment qui respectent ces exigences. Celle-ci devra toutefois contenir plus d’un nom.

LES RESPONSABILITÉS DES COURTIERS IMMOBILIERS RELATIVES À L’INSPECTION EN BÂTIMENT

Le courtier doit savoir comment intervenir en matière d’inspection en bâtiment à chaque étape de la transaction, et ce, dans divers contextes.

Sept situations sont présentées ci-dessous pour illustrer les responsabilités des courtiers.

Les sept situations sont :

• AU MOMENT DE LA PRISE DU CONTRAT DE COURTAGE
• LA VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ NEUVE
• LA VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ SANS GARANTIE LÉGALE
• AU MOMENT DE LA PROMESSE D’ACHAT
• LE SUIVI DU COURTIER APRÈS L’INSPECTION
• L’ACHETEUR DÉSIRANT ANNULER
• L’ACHETEUR DÉSIRANT RENÉGOCIER LES CONDITIONS DE SA PROMESSE D’ACHAT

 

AU MOMENT DE LA PRISE DU CONTRAT DE COURTAGE

Dès la prise du contrat de courtage, le courtier a l’obligation déontologique d’entreprendre toutes les démarches pour découvrir les facteurs défavorables se rapportant à l’immeuble.

Déclarations du vendeur

Lors de la prise du contrat de courtage, le courtier immobilier doit remplir, en collaboration avec le vendeur, le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble. 

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble constitue une annexe obligatoire à tout contrat de courtage conclu pour la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements par une personne physique, tandis que le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise doit être utilisé par toute personne physique pour la vente d’une copropriété divise. L’utilisation de ces formulaires est fortement recommandée dans les autres cas, notamment lors de la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements par une personne morale.

À l’aide de ces formulaires, le vendeur divulgue l’ensemble des informations pertinentes relatives à l’immeuble, protégeant ainsi les parties. Ces formulaires, qui doivent être annexés à toute promesse d’achat reçue, permettent en effet d’éviter la découverte tardive de facteurs défavorables liés à l’immeuble, ce qui ouvrirait la porte à des renégociations, à l’annulation de la promesse d'achat ou à une poursuite en justice afin d’obtenir un dédommagement, voire l’annulation de la transaction.

Lorsqu’un client refuse de remplir une Déclaration du vendeur, le courtier immobilier ne pourra pas réaliser le contrat de courtage vente signé avec lui.

Inspection prévente

Une bonne pratique est de recommander au vendeur de faire effectuer une inspection prévente. Celle-ci lui permettra de connaître l’état de son immeuble avant la mise en marché et d’identifier les réparations nécessaires. Le courtier devrait également informer son client vendeur qu’une recommandation sera formulée à tout acheteur de procéder à l’inspection préachat de l’immeuble et que toute réparation non effectuée sera probablement soulevée de nouveau.

Si le courtier immobilier fournit une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment au vendeur, il doit s’assurer que ceux-ci répondent aux quatre exigences énoncées ci-dessus.

Enfin, le fait que le vendeur ait obtenu un rapport d’inspection prévente ne libère pas le courtier de son obligation de recommander à l’acheteur de procéder à une inspection préachat.

Inspection antérieure à la promesse d’achat

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LA VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ NEUVE

Bien que l’achat d’un bâtiment neuf peut être couvert par un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, cela ne signifie pas que la propriété est bien achevée. 

Une inspection avec l’entrepreneur (ou « inspection préréception ») pourrait être requise avant d’emménager. L’objectif de cette inspection est d’examiner les systèmes et composantes du bâtiment afin de détecter les travaux à parachever, les défauts et malfaçons apparents, ainsi que les vices de construction significatifs, tout en indiquant à votre entrepreneur les éléments à corriger et les délais. Le courtier devrait alors recommander à l’acheteur d’être accompagné d’un professionnel du bâtiment indépendant pendant cette étape cruciale, afin de se protéger.

LA VENTE D’UNE PROPRIÉTÉ SANS GARANTIE LÉGALE DE QUALITÉ

Le courtier doit mettre en garde l’acheteur qui désire acquérir une propriété sans garantie légale de qualité. Il doit l’informer des conséquences sur ses droits futurs dans l’éventualité où un vice se manifesterait après l’achat, plus particulièrement à l’effet que:

• Il s’agit d’une exception à la protection offerte par la Loi;
• L’acheteur est privé de recours en vices cachés contre le vendeur;
• L’exclusion de garantie de qualité ne protège pas le vendeur contre des recours si celui-ci cache volontairement à l’acheteur un vice affectant son immeuble au moment de la vente;
• La clause d’exclusion complète de garantie (« aux risques et périls de l’acheteur ») devrait être réservée aux situations exceptionnelles, telles qu’une succession, une reprise de finances, un immeuble à démolir ou un changement d’affectation;
• Elle peut entraîner une baisse du prix de vente.

Si un acheteur désire tout de même acheter un immeuble en excluant la garantie légale de qualité, le courtier doit insister sur l’importance accrue de faire effectuer une inspection préachat détaillée. L’inspecteur devra alors être avisé de l’exclusion de la garantie.

Enfin, la rédaction des clauses d’exclusion de garanties légales doit être effectuée avec soin afin de refléter correctement l’intention des parties et de ne pas nuire à leurs droits. Elle doit être claire et non équivoque, bien qu’elle puisse être modulée en fonction des intentions des parties (voir les clauses-types 3.5.1 à 3.5.3).

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AU MOMENT DE LA PROMESSE D’ACHAT

Inspection préachat

Le courtier a l’obligation de recommander à l’acheteur de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui satisfait aux exigences prévues à la réglementation :

1. Une assurance responsabilité;
2. Une convention de service reconnue;
3. Une norme de pratique reconnue par l’OACIQ;
4. Un rapport écrit.

Le fait qu’un inspecteur en bâtiment résidentiel soit membre d’une des organisations suivantes permet de présumer de sa conformité :

• L’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec [AIBQ];
• L'Association des thermographes en inspection de bâtiment [ATIB];
• L'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ);
• La Régie du bâtiment du Québec (RBQ).

Si le courtier désire proposer le nom d’inspecteurs qui ne sont pas affiliés à une association reconnue par l’OACIQ ou certifiés par la RBQ, il doit d’abord s’assurer que ces inspecteurs respectent les quatre exigences requises. Il doit également conserver à son dossier une copie des documents nécessaires (preuve d’assurance, normes, convention de service, exemple de rapport). Il doit ensuite obtenir des personnes retenues un engagement écrit stipulant qu’elles informeront le courtier si elles ne sont plus en mesure de répondre aux exigences de la réglementation.

1. L’assurance responsabilité

Le courtier doit vérifier que l’inspecteur ou le professionnel possède une assurance responsabilité professionnelle valide couvrant les fautes, erreurs et omissions. Cette protection permettra de dédommager le client en cas de manquement lors de l’inspection en bâtiment.

2. Une convention de service reconnue

Le courtier doit s’assurer que l’inspecteur ou le professionnel utilise une convention de services reconnue, qui précise la nature, l’étendue ainsi que les limites des services offerts, de même que leurs coûts. Cette convention pourrait aussi inclure une clause engageant l’acheteur à lire attentivement le rapport d’inspection et à poser toutes ses questions à l’inspecteur pour bien en comprendre le contenu.

3. Une norme de pratique reconnue par l’OACIQ

L’OACIQ reconnait certaines normes de pratique qui établissent les lignes directrices minimales, définissent certains termes spécifiques et uniformisent la présentation des rapports d’inspection préachat d’un bâtiment d’habitation. Parmi ces normes, on retrouve :

• La norme de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec [AIBQ]
• La norme de l’Association des thermographes en inspection de bâtiment [ATIB]
  • La norme de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ)

  • La norme BNQ 3009-500 du Bureau de normalisation du Québec (BNQ).

4. Un rapport écrit

L’inspecteur ou le professionnel doit fournir un rapport écrit, ce qui est essentiel pour obtenir une appréciation de l’état de l’immeuble convoité, et ainsi aider à prendre une décision éclairée. Les éléments graves ou importants doivent être clairement mis en évidence dans le rapport. Par ailleurs, si certaines constatations exigent des tests plus poussés, l’inspecteur devrait recommander à l’acheteur de faire réaliser une expertise par l’expert approprié.

Est-ce que le courtier immobilier peut offrir de payer pour les services de l’inspecteur en bâtiment?

En raison de l’apparence de conflit d’intérêts que pourrait occasionner le paiement des honoraires professionnels par le courtier immobilier, celui-ci ne doit pas offrir à son client de payer directement l’inspecteur en bâtiment.

En effet, dans le cadre d’une transaction immobilière, le paiement par le courtier des honoraires professionnels liés à la transaction peut laisser croire que les agissements de ce professionnel sont influencés par le courtier « donneur de travail ». Advenant un problème relatif au travail de l’inspecteur, les parties impliquées dans la transaction ou un tiers pourraient croire, à tort ou à raison, à des manœuvres illégales afin de favoriser la transaction en complicité avec le courtier immobilier. Cependant, le courtier immobilier peut proposer un remboursement au client qui choisit son propre inspecteur en bâtiment ou professionnel.

Durant l’inspection préachat

L’inspection doit avoir lieu dans le délai prévu à la clause 8.1 du formulaire Promesse d’achat. Le délai inscrit commence à courir la journée suivant la signature de l’acceptation de la promesse d’achat et est toujours calculé en jours civils consécutifs, c’est-à-dire de minuit à minuit, incluant les samedis, dimanches et jours fériés. Le jour d’acceptation de la promesse d’achat marque le point de départ mais n’est pas compté, tandis que celui de l’échéance l’est. Il est donc important de prévoir un délai suffisamment long pour réaliser l’inspection suivant le contexte (par exemple, chevauchement de jours fériés, occupation de l’acheteur, disponibilité des inspecteurs). Cela permettra d'éviter à l'acheteur de demander une prolongation du délai qui pourrait être refusée par le vendeur.

Il est important que l’acheteur soit présent lors de l’inspection afin que l’inspecteur en bâtiment puisse l’informer de certains éléments matériels qui méritent une attention ou des corrections. Ces observations doivent faire partie du rapport écrit de l’inspecteur.

Le courtier de l’acheteur doit aussi être présent lors de l’inspection pour être en mesure de bien conseiller son client en fonction des découvertes faites durant l’inspection (par exemple, pour négocier une baisse du prix).

De son côté, le courtier du vendeur doit faire preuve de réserve et laisser l’inspecteur effectuer son travail en compagnie de son client acheteur.

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LE SUIVI DU COURTIER APRÈS L’INSPECTION

Le courtier doit donner à l’acheteur le temps nécessaire pour bien prendre connaissance du rapport et, si nécessaire, obtenir des clarifications de l’inspecteur ou de toute autre personne qualifiée. Pour protéger les intérêts des parties impliquées dans la transaction, le courtier doit recommander le recours à un expert reconnu lorsque cela s’avère nécessaire.

Dans la mesure où l’acheteur a une bonne compréhension des éléments mentionnés au rapport d’inspection et qu’il en est satisfait, le courtier qui le représente peut remplir avec lui le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions (clause AV4.3) pour réaliser la condition d’inspection avant l’expiration du délai prévu à la clause 8.1 de la Promesse d’achat.

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L’ACHETEUR DÉSIRANT ANNULER

Il appartient à l’acheteur de déterminer si le rapport de l’inspecteur révèle l’existence de facteurs susceptibles de remettre en question l’achat de l’immeuble. Selon les clauses d’inspection généralement utilisées, si l’acheteur ne veut plus acheter l’immeuble en raison de tels facteurs, il devra faire parvenir au vendeur un avis à cet effet, accompagné d’une copie du rapport d’inspection dans les délais indiqués.

 

Le courtier doit remplir avec son client acheteur le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions et l’envoyer au vendeur. Le courtier doit conserver une preuve de la réception de l’avis et du rapport par le vendeur dans les délais impartis, car c’est la réception de cet avis par le vendeur qui rendra nulle et non avenue la promesse d'achat. Tous les moyens faisant preuve de la réception peuvent être utilisés. Le courtier de l’acheteur peut aussi communiquer avec le courtier du vendeur pour s’entendre avec lui afin de faire signer un accusé de réception de l’avis par le vendeur. Ultimement, lorsque les délais sont presque expirés, le courtier peut suggérer à l’acheteur d’envoyer l’avis par huissier pour obtenir un procès-verbal de ce dernier et éviter un litige.

Les parties doivent agir de bonne foi en tout temps, y compris lors de la réalisation de la condition d’inspection. L’acheteur ne devrait pas envoyer d’avis si le rapport d’inspection ne révèle que des défauts mineurs ayant peu d’incidence sur la valeur de l’immeuble. En d’autres mots, l’inspection ne doit pas servir de prétexte pour permettre à l’acheteur de se désister sans motif valable.

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L’ACHETEUR DÉSIRANT RENÉGOCIER LES CONDITIONS DE SA PROMESSE D’ACHAT

L’acheteur doit agir de bonne foi en toutes circonstances. Ainsi, son courtier immobilier doit lui déconseiller d’offrir un prix plus élevé que ce qu’il désire payer afin d’obtenir la priorité pour acquérir la propriété pendant le délai de réalisation de la condition d’inspection. De même, le courtier doit lui recommander de ne pas demander systématiquement une réduction de prix sans motif sérieux.

L’analyse du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise) permet généralement de détecter en amont les éventuels problèmes de l’immeuble et de fixer le prix et les conditions de la promesse d’achat en conséquence.

Cependant, si de nouveaux problèmes significatifs sont identifiés par l’inspecteur, l’acheteur pourrait choisir de transmettre au vendeur une copie du rapport d’inspection pour l’informer des problèmes découverts, dans le but de renégocier certaines conditions de sa promesse d’achat. Dans ce cas, la transmission du rapport d’inspection devrait être accompagnée d’un document expliquant clairement les raisons de la demande de renégociation, pour éviter que le vendeur l’interprète comme une annulation de la Promesse d’achat.

Le vendeur aura plusieurs options :

• Accepter de diminuer le prix ou de réaliser lui-même les réparations nécessaires;
• Accorder une prolongation de délai pour permettre à l’acheteur de réaliser des tests plus poussés;
• Poursuivre les négociations, ou;
• Refuser les demandes de l’acheteur.

Si des facteurs significatifs sont identifiés et que l’acheteur est prêt à acheter l’immeuble moyennant une réduction du prix, et que le vendeur accepte cette réduction :

• Le courtier doit consigner cette entente par écrit au formulaire Modifications;
• Ce formulaire doit préciser que les parties ont convenu de modifier la promesse d’achat à la suite de l’inspection et doit être signé par les deux parties dans les délais impartis la condition d’inspection;
• Ce formulaire fera partie intégrante de la promesse d'achat et devra notamment être remis au prêteur hypothécaire.

En effet, une fois le délai expiré, la condition d’inspection mentionnée aux formulaires de promesse d’achat prévoit que l’acheteur est réputé y avoir renoncé et à défaut d’avoir obtenu une modification, ce dernier devra procéder à l’achat selon les termes initiaux de la promesse d’achat.

Le courtier peut utiliser la clause type 4.2 Réduction de prix qui prévoit notamment que l’acheteur reconnaît alors, dans cette situation, que la garantie légale de qualité ne s’appliquera pas sur ce qui fait l’objet de la réduction de prix.

Les parties devraient toujours privilégier une réduction du prix au lieu de faire exécuter certains travaux par le vendeur dans un délai imparti. En effet, cela pourrait entraîner diverses difficultés d'application susceptibles de provoquer des litiges entre les parties, comme le fait que le vendeur n'exécute pas les travaux de manière complète ou adéquate).

De plus, même si le client le souhaite, le courtier immobilier ne doit pas accepter de rédiger le formulaire de modifications prévoyant une remise chez le notaire sous forme d'une somme d'argent accordée par le vendeur pour des travaux.

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