Réception de plusieurs promesses d'achat?
Voici comment la Loi sur le courtage immobilier vous protège
Votre propriété est à vendre? Il est tout à fait possible que vous receviez plusieurs promesses d’achat (PA). Voici comment, dans ce contexte, la Loi sur le courtage immobilier encadre les pratiques des professionnels autorisés par l’OACIQ.
Votre courtier devra, dans les meilleurs délais suivant leur réception, vous présenter toutes les propositions reçues, sans tenir compte de l'ordre chronologique de leur réception, de l'identité des courtiers ou des circonstances entourant la remise des promesses d’achat.
Comme la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements le prévoient, les courtiers immobiliers sont tenus d’agir en toute transparence et équité, et ce, à chacune des étapes d’une transaction. Voilà pourquoi votre courtier a l’obligation d’informer les autres courtiers de l’existence de toute promesse d’achat. Il ne peut cependant en dévoiler le contenu.
Après la présentation de chaque promesse d'achat, votre courtier vous expliquera les choix possibles, comme :
- Accepter une des promesses d'achat reçues;
- Faire une contre-proposition à un des acheteurs;
- Refuser les promesses d'achat reçues (voir l’encadré Droit de refus).
Note : La promesse d’achat est assortie d’un délai d’acceptation. Si vous ne donnez pas suite à une promesse d’achat, celle-ci devient nulle. Cela n’implique toutefois pas qu’un vendeur qui désire répondre à la promesse d’achat par une contre-proposition doive le faire à l’intérieur de ce délai. Puisque la contre-proposition est l’équivalent d’une nouvelle promesse de contracter, elle peut être présentée même après l’expiration du délai d’acceptation de la PA.
Par ailleurs, si un acheteur est toujours intéressé à acquérir votre propriété alors que le délai d’acceptation de sa PA est expiré, son courtier devra remplir au nom de l’acheteur une nouvelle promesse d’achat.
Bonifications
Il est possible, durant le processus, que vous receviez une offre bonifiée par un des acheteurs ayant déjà présenté une promesse d’achat. En effet, aussi longtemps que son offre initiale n’est pas acceptée, expirée ou refusée, chaque acheteur peut la modifier afin de la rendre plus avantageuse aux yeux du vendeur.
Pour ce faire, le courtier de l’acheteur devra utiliser le formulaire Bonifications avant acceptation, dans lequel il consignera les termes de l’offre bonifiée. Attention, la bonification n’est pas une contre-proposition.
L’acheteur pourrait vouloir bonifier son offre à plusieurs reprises en soumettant plusieurs formulaires Bonifications avant acceptation, un à la suite de l’autre. Toutefois, cette pratique n’est pas recommandée car elle risque de provoquer une confusion au moment de l’acceptation éventuelle de l’offre d’achat. Malgré cette recommandation, si l’acheteur souhaite tout de même bonifier de nouveau son offre, le titulaire de permis doit bien aviser celui-ci que cette dernière n’aura pas pour effet d’annuler automatiquement les précédentes. Par conséquent, le titulaire de permis devra prévoir dans le nouveau formulaire Bonifications avant acceptation que les formulaires antérieurs seront remplacés, tout en reprenant les avantages offerts à la clause B2.2 des formulaires précédents et en précisant que le nouveau prix offert remplace toutes les bonifications antérieures du prix.
Vous avez des questions concernant les promesses d’achat simultanées? N’hésitez pas à contacter le centre de renseignements Info OACIQ.
Bien que je sois représenté par un courtier, puis-je faire la promotion de ma résidence et trouver moi-même un acheteur? Si oui, est-ce possible d’avoir une diminution de rétribution de la part de mon courtier?
Le vendeur peut faire en même temps que son courtier la mise en marché de sa propriété. On ne parle pas ici d’un vendeur qui interagit lui-même avec l’acheteur, mais d’un vendeur qui fait la promotion de sa résidence. Il pourrait s’agir par exemple d’afficher sa propriété sur ses réseaux sociaux.
Pour ce faire, le vendeur doit préalablement avoir pris entente avec son courtier, laquelle entente sera inscrite à la clause 11.1 (AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS) du Contrat de courtage exclusir – Vente.
Voici un exemple de ce qui pourrait être écrit :
Le propriétaire pourra offrir son IMMEUBLE en vente. Si le vendeur trouve lui-même l’acheteur, la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage exclusif sera réduite à _____ % du prix de vente ou _______ $.
Malgré ce qui précède, il n’y aura pas de diminution de rétribution si :
a) une ou plusieurs promesses d’achat sont présentées par l’intermédiaire de courtiers immobiliers, incluant le ou les courtiers identifiés au contrat de courtage exclusif, concurremment à une promesse d’achat soumise directement par un acheteur; ou
b) l’acheteur choisit d’être représenté par son propre courtier immobilier.
Dans ces cas, le propriétaire déboursera la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage exclusif.
Le propriétaire vendeur s’engage à aviser sans délai l’agence ou le courtier identifié au contrat de courtage exclusif avant d’accepter ou de refuser toute promesse d’achat soumise directement par un acheteur. Le cas échéant, le courtier remplira les formulaires requis.
Le propriétaire vendeur s’engage à ne publiciser aucune condition autre que celles contenues dans le contrat de courtage exclusif, notamment le prix, dans toutes représentations ou publicité qu’il pourrait effectuer.
Droit de refus
Sachez que vous avez le droit de refuser une promesse d’achat, et ce, même si le prix offert correspond à vos attentes. Toutefois, comme prévu à la clause 7.1.2 de votre contrat de courtage exclusif, votre courtier pourrait réclamer une rétribution pour ses services.
