Assurance des copropriétés : survol des nouvelles règles
Adopté le 13 juin 2018, le projet de loi no 1411 a apporté, entre autres, plusieurs modifications importantes au Code civil du Québec en lien avec l’assurance des copropriétés2.
Force est de constater que dans le contexte où les compagnies d’assurance se désintéressent de la copropriété, alors que les nouvelles règles amènent une charge additionnelle pour les syndicats, votre rôle de conseiller auprès des acheteurs potentiels prend toute son importance. Pour cela, vous devez bien saisir les principaux aspects de cette réforme majeure. Voici les dates à retenir.
En vigueur :
Réparation des dommages
Le syndicat a dorénavant le choix de ne pas réclamer à son assureur l’indemnisation pour les dommages survenus. Cependant, il doit agir avec diligence pour voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés lors d’un sinistre3.
Aussi, dans ce cas, le syndicat ne pourra pas poursuivre un copropriétaire (ou une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire) ni la personne à l’égard de laquelle il est tenu de souscrire une assurance responsabilité (par exemple le président ou les membres de l'assemblée générale).
Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels il a un intérêt assurable ne peuvent être récupérées que par le biais des charges communes imposées aux copropriétaires.
Cependant, il est permis au syndicat de réclamer des dommages-intérêts au copropriétaire (lequel pourrait se tourner vers son assureur) tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans certains cas, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens que ce copropriétaire a sous sa garde.
13 juin 2020 :
Unité de référence4
L’une des modifications majeures apportées au Code civil du Québec (art. 1070 du C.c.Q.) consiste à imposer au syndicat l’obligation d’adopter une description des parties privatives suffisamment précise (appelée aussi « unité de référence ») pour que les améliorations qui y ont été apportées par les copropriétaires soient identifiables.
On veut, d’une part, inciter le copropriétaire à couvrir, par sa propre assurance, les améliorations apportées à sa partie privative et, d’autre part, éviter que ces améliorations soient couvertes par l’assurance du syndicat.
Les copropriétés créées avant le 13 juin 2018 devaient adopter une telle description avant le 13 juin 2020 lors d’une assemblée5. À défaut de le faire, les parties privatives de ces copropriétés sont réputées, - dans l’état où elles se trouvaient en date du 31 octobre 2017, - ne comporter aucune amélioration apportée par un copropriétaire6.
Cette situation pourrait potentiellement être préjudiciable pour les copropriétaires et entraîner l’insuffisance d’assurance, car l’assureur du syndicat ne couvrira que les aménagements d’origine.
Pour ce qui est des copropriétés créées après le 13 juin 2018, elles doivent déjà se conformer à cette obligation, et ce, depuis le 13 décembre 2018.
15 octobre 2020 :
Assurance responsabilité obligatoire pour le copropriétaire
À compter de cette date, le copropriétaire sera tenu de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile envers les tiers (art. 1064.1 du C.c.Q.). Le montant minimal de cette assurance est fixé à un million de dollars (1 000 000 $) si l’immeuble comporte moins de 13 unités et il est haussé à deux millions (2 000 000 $) s’il en comporte 13 ou plus.
Cependant, si, en date du 15 octobre 2020, le copropriétaire détient déjà une assurance de sa responsabilité civile, il pourra se conformer à cette obligation (concernant le montant de la garantie) à l’expiration de son contrat, mais au plus tard le 15 octobre 2021.
15 avril 2021 :
Mandat à un évaluateur agréé – Évaluation du coût de reconstruction aux fins d’assurance
Le Code civil du Québec (art. 1073) fera référence au « coût de reconstruction » de l’immeuble qui devra être établi aux fins d’assurance au moins une fois tous les 5 ans. Si la dernière évaluation est postérieure au 15 avril 2016, cette obligation ne débutera que 5 ans suivant la date de cette dernière évaluation. À compter du 15 avril 2021, le syndicat devra obligatoirement faire appel à un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec pour l’évaluation du coût de reconstruction.
Assurance des biens du syndicat – Risques minimalement couverts
Sont définis dorénavant les risques qui doivent minimalement, à moins d’une exclusion indiquée expressément, être couverts par le contrat d’assurance des biens du syndicat, soit le vol, l’incendie, la foudre, la tempête, la grêle, une explosion, les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils accordés aux conduites de distribution d’eau à l’intérieur du bâtiment, une grève, une émeute ou un mouvement populaire, l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule et les actes de vandalisme ou de malveillance. Cette obligation entrera en vigueur le 15 avril 2021.
Cependant, si, à cette date, le syndicat détient déjà une assurance de sa responsabilité civile, il pourra se conformer à cette obligation à l’expiration de son contrat, mais au plus tard le 15 avril 2022.
15 avril 2022 :
Cotiser au fonds d’autoassurance
À cette date, l’obligation de cotiser au fonds d’autoassurance établi par le syndicat prend effet.
Le fonds d'autoassurance sert à :
- payer les franchises de l’assurance souscrite par le syndicat;
- réparer le préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir.
Les copropriétaires auront à contribuer au fonds d’autoassurance en proportion de la valeur relative de leurs fractions respectives et suivant les critères suivants établis par le règlement.
Si, au moment d’établir le fonds d’autoassurance, le syndicat est en mesure d’y attribuer un montant supérieur ou égal à la plus haute franchise prévue par ses assurances (à l’exception de la franchise prévue pour les dommages causés par un tremblement de terre), aucune contribution supplémentaire ne sera requise.
Lorsque la somme contenue dans le fonds est inférieure ou égale à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances du syndicat, la contribution totale de l’ensemble des copropriétaires pendant une année financière devra être égale à la moitié de cette franchise.
Dans le cas où la capitalisation du fonds est supérieure à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances du syndicat, la contribution totale des copropriétaires pendant une année financière est égale au montant résultant de la différence entre cette franchise et la capitalisation du fonds.
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En résumé
13 juin 2020 :
- Description de l’unité de référence.
15 octobre 2020 :
- Les copropriétaires doivent souscrire une couverture d’assurance de la responsabilité civile de 1 000 000 $ (moins de 13 unités) ou de 2 000 000 $ (13 unités ou plus).
15 avril 2021 :
- Seul un évaluateur agréé détermine le coût de reconstruction aux fins d’assurance.
- Le syndicat doit avoir une couverture d’assurance des biens couvrant les risques minimaux prescrits.
15 octobre 2021 :
- Un copropriétaire qui, le 15 octobre 2020, détient déjà une couverture d’assurance responsabilité civile, doit souscrire un contrat avec la garantie minimale prescrite.
15 avril 2022 :
- L'obligation de cotiser au fonds d’autoassurance prend effet.
- Le syndicat qui, le 15 avril 2021, détient déjà un contrat d’assurance des biens en vigueur, doit souscrire un contrat couvrant les risques minimaux prescrits.
1 Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières (2018, chapitre 23).
2 Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriété divises, D. 9991-2020, 2020 G.O.Q. 2, 1328.
3 Art. 1074.2 du C.c.Q.
4 Art. 1070, 1073 du C.c.Q.
5 En raison de la pandémie de Covid-19, la tenue d’assemblées de copropriétaires à distance a été autorisée. La description des parties privatives pouvait aussi être établie par la décision du conseil d’administration durant la pandémie et elle est réputée valide jusqu’à ce qu’elle soit entérinée ou modifiée par l’assemblée des copropriétaires (Arrêté 2020-029 de la ministre de la Santé et des Services sociaux du 26 avril 2020).
6 Art. 638, 653, 814 de la Loi 23 (dispositions transitoires).
