Bien comprendre la clause de premier refus R2.2, du formulaire obligatoire Annexe R – Immeuble résidentiel
La clause R2.2 du formulaire obligatoire Annexe R – Immeuble résidentiel, dite de « premier refus », suscite beaucoup de questionnement de la part des courtiers et des consommateurs. D’ailleurs, le Centre de renseignements Info OACIQ reçoit plusieurs appels à cet effet. Voici donc, quelques précisions qui permettront de bien comprendre son mécanisme.
La clause R2.2 permet au vendeur de continuer à offrir son immeuble en vente, en garantissant à l’acheteur un droit de préférence (ou droit de premier refus). Les mécanismes prévus à cette clause ainsi qu’à la clause R2.3 servent à éviter de perdre le premier acheteur sans savoir si le deuxième a la capacité d’acheter et à s’assurer de la capacité d’acheter du premier acheteur si celui-ci se prévaut de son droit de premier refus.
En vertu de la clause R2.2, lorsqu’une deuxième promesse a été acceptée et que le deuxième acheteur a réalisé toutes ses conditions, excluant bien entendu le fait de signer l’acte de vente chez le notaire et d’obtenir l’annulation de toute promesse d’achat acceptée (clause R2.3), le vendeur doit faire parvenir au premier acheteur un avis lui demandant d’annuler la condition R2.1 (promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur) ainsi que toutes les autres conditions de sa promesse d’achat qui ne sont pas encore réalisées ou de rendre sa promesse d’achat nulle et non avenue. L’avis doit donner à l’acheteur un délai de 72 heures pour exercer l’une ou l’autre de ces options.
Le vendeur peut choisir de faire parvenir cet avis par télégramme ou par tout autre moyen faisant preuve de la réception par l’acheteur. Si le vendeur choisit d’expédier l’avis par télégramme, le délai de 72 heures commencera dès l’heure d’enregistrement du message auprès de la compagnie de télégrammes.
Si le vendeur décide d’utiliser un autre moyen, le délai de 72 heures débutera à compter de la réception par l’acheteur de l’avis et non pas lors de la réception de l’avis par son courtier. Une façon simple et efficace de procéder dans ce dernier cas est de demander à l’acheteur d’accuser réception de l’avis du vendeur sur une copie de cet avis en prenant soin d’y indiquer la date et l’heure auxquelles il en a pris possession. Le vendeur conservera alors cette copie comme preuve. Cette façon de procéder doit d’ailleurs être privilégiée.
L’acheteur disposera donc de 72 heures pour remettre au vendeur, à son agence ou à son courtier un avis écrit mentionnant son intention de renoncer au bénéfice de la condition R2.1 ainsi qu’à toutes les autres conditions de la promesse qui ne sont pas encore réalisées, ou de rendre sa promesse d’achat nulle et non avenue. Si l’acheteur choisit de renoncer au bénéfice de la condition R2.1 et aux autres conditions, il doit alors démontrer au vendeur qu’il a les fonds nécessaires pour acheter l’immeuble, sans quoi il ne peut se prévaloir de cette option. Si toutefois, l’acheteur n’avise pas le vendeur dans le délai et de la façon prévus à la clause, la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue.
L’utilisation du formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions – Immeuble est recommandée afin de transmettre les différents avis et suivis de conditions prévus au formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel.
Il est important de mentionner que l’acheteur doit se rendre raisonnablement disponible pour recevoir l’avis de 72 heures. Si par exemple l’acheteur prévoit s’absenter à l’extérieur de la ville, il doit laisser une adresse ou un numéro de téléphone permettant de le joindre si l’avis devait lui être envoyé. À défaut, si cet avis lui est transmis par télégramme, l’acheteur risque de recevoir l’avis et d’en prendre connaissance alors qu’il sera trop tard pour se prévaloir de la possibilité de rendre sa promesse d’achat ferme.
L’OACIQ désire également rappeler que le mécanisme décrit à la clause R2.2 ne relève pas pour autant le courtier du vendeur de son devoir de collaboration. Il est tenu d’aviser le courtier représentant le premier acheteur de l’existence d’une nouvelle promesse d’achat immédiatement et non uniquement au moment de l’envoi de l’avis de 72 heures. Il en est de même si le courtier représente également le premier acheteur. Puisqu’il doit accorder un traitement équitable à toutes les parties, il devra aviser sans délai son client de l’existence de toute nouvelle promesse d’achat.
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