Le certificat de localisation décrivant l’état physique actuel de l’immeuble : éléments importants à retenir

En vertu des différents contrats de courtage et de promesses d’achat élaborés par l’OACIQ, le vendeur s’engage à remettre au courtier ou à l’acheteur, selon le cas, un certificat de localisation « décrivant l’état physique actuel des lieux ».

Bien que cette exigence ne soit pas nouvelle, il convient d’apporter certaines précisions afin de s’assurer que les clauses relatives au certificat de localisation des formulaires de contrat de courtage ou de promesse d’achat soient interprétées de la même façon par tous. Ces clauses assurent que le courtier puisse travailler avec un certificat à jour, et que d’éventuels acheteurs auront un document qui les informera adéquatement sur l’état de la propriété qu’ils se proposent d’acquérir.

La remise du certificat de localisation
Il convient de rappeler que, peu importe si le vendeur a ou non un certificat de localisation en sa possession, l’obligation d’en remettre un demeure. À défaut d’avoir un certificat, le vendeur devra en faire confectionner un.

Par ailleurs, soulignons que l’obtention d’une assurance titre ne dispense aucunement le vendeur de son obligation de fournir un certificat de localisation à jour. Et ce, que l’achat de l’immeuble soit financé par un prêt garanti par hypothèque immobilière ou non.

Conformément à la clause 10.3 des différents formulaires de promesse d’achat (10.5 pour les immeubles détenus en copropriété divise), le certificat sera remis au notaire avant la signature de l’acte de vente. Dans le cas où l’acheteur désirerait obtenir le certificat de localisation afin d’en prendre connaissance mais sans renoncer à sa vérification ultérieure par le notaire, nous vous invitons à consulter l’article « Obtention du certificat de localisation: quelle clause utiliser à la promesse d’achat? » pour plus de détails quant à la façon de procéder.

L’« état physique actuel des lieux »
Comme requis aux formulaires de contrat de courtage et de promesse d’achat, le certificat de localisation remis doit décrire l’état physique actuel des lieux.

Cette expression fait non seulement référence à l’état physique des lieux (ajout d’une piscine, remise, clôture), mais également aux changements de règlementations pouvant affecter les constats faits au certificat de localisation. En conséquence, un changement, notamment à la règlementation ayant trait au zonage (ex. : les lieux situés à l’intérieur d’une zone inondable ou d’une zone d’érosion ou de mouvement de sol), devrait nécessiter la confection d’un nouveau certificat.

Frais
L’obligation de fournir un certificat de localisation décrivant l’état physique actuel des lieux incombant au vendeur, c’est lui qui en supporte les frais de confection. Toutefois, l’acheteur qui souhaite obtenir un autre certificat de localisation en assumera les frais.

Délais
Lorsqu’un nouveau certificat de localisation est requis, il importe de tenir compte des délais inhérents à son élaboration (en général, quatre [4] à six [6] semaines), ainsi que du fait que le notaire devrait pouvoir en prendre connaissance, comme pour tout certificat de localisation existant, au moins vingt (20) jours avant la signature de l’acte de vente.

Ainsi, le courtier devrait s’assurer que le nouveau certificat de localisation soit demandé le plus rapidement possible après la signature du contrat de courtage, et non attendre la présentation d’une promesse d’achat.

Copropriété
En matière de copropriétés, le vendeur s’engage plutôt à fournir à l’acheteur un certificat de localisation décrivant l’état physique actuel « de l’ensemble de la copropriété ».

Ainsi, dans la mesure où un certificat décrivant l’ensemble de la copropriété est disponible et que celui-ci comprend une description de la partie privative, sa remise sera satisfaisante. Le certificat présentera alors chacune des unités, dont leur numéro de lot et leur numéro de porte, ainsi que leurs dimensions et leur superficie. À cet égard, l’inscription du seul numéro de lot ou du numéro de porte sans description additionnelle n’est pas suffisante. Par ailleurs, si le certificat disponible est désuet ou s’il ne comprend pas une description suffisante de la partie privative, un nouveau certificat devra être fourni.

Puisque le certificat fourni doit toujours décrire la partie privative, le courtier ne doit jamais rayer les mots « incluant la partie privative » à la clause relative au certificat de localisation des différents contrats de courtage, ainsi qu’à la clause 10.3 des différents formulaires de promesse d’achat (10.5 pour les immeubles détenus en copropriété divise.)