La cession de créance d’une agence immobilière à son courtier
(Mise à jour de l’article paru en septembre 2008)
Les seules personnes pouvant recevoir une rétribution du client en vertu d’un contrat de courtage vente ou achat sont l’agence immobilière ou le courtier immobilier agissant à son compte. Lorsqu’un client refuse de payer la rétribution prévue au contrat de courtage, seules ces personnes sont autorisées à entamer des poursuites civiles contractuelles contre ce client.
Quant au courtier agissant pour une agence, il peut réclamer sa rétribution uniquement auprès de l’agence pour laquelle il travaille, et ce, sur la base de l’entente convenue à cet effet. S’il perçoit sa rétribution directement d’un client, il se substitue alors à son agence. Les tribunaux ont déjà rejeté des demandes en ce sens, en appliquant le principe selon lequel le courtier agissant pour une agence ne peut jamais agir en son nom, mais seulement au nom de cette dernière.
Il peut arriver qu’un courtier, dans le but de régler une impasse de non-paiement de rétribution, obtienne de son agence un document par lequel cette dernière lui cède la créance en cause, notamment afin de lui permettre de poursuivre lui-même son client. Il est important de se rappeler que, pour que la cession de créance puisse être opposable au client et permettre au courtier de lui réclamer le paiement de la rétribution, les conditions et les formalités requises à cette fin en vertu du Code civil du Québec doivent avoir été respectées, à savoir la connaissance ou l’acquiescement du client à la cession de créance. Pour ce faire, le courtier devra notamment aviser le client en lui remettant une copie de l’acte de cession. La préparation de ce document pourra, au besoin, être confiée à un juriste.
Cette solution est toutefois à éviter, bien que la jurisprudence soit majoritairement à l’effet que la cession de créance entre l’agence et le courtier soit valide et ne contrevienne pas à la loi1.
De plus, l’agence qui cède sa créance à son courtier demeure responsable de ses obligations contractuelles envers son client malgré la cession de sa créance. Dans ce contexte, sa propre responsabilité civile et professionnelle peut toujours être engagée puisqu’il n’est pas exclu que le client puisse se retourner contre l’agence, notamment si le courtier commettait des abus dans l’exercice de ses recours et, ce faisant, causait un préjudice au client.
Au surplus, le courtier qui, sans bénéficier d’une cession de créance, poursuivrait lui-même un client de cette façon contreviendrait à l’article 35 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité de l’OACIQ et ainsi commettrait une infraction déontologique.
Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le Centre Info OACIQ par courriel à [email protected] ou par téléphone au 450 462-9800 ou 1 800 440-7170.
--------------------------------------
1 Groupe Phenix immobilier c. Paradis, 2012 QCCQ 3161; Gélinas c. 9184-7541 Québec inc., 2011 QCCQ 12028. Des jugements antérieurs ont toutefois déjà conclu que la cession de créance contrevenait à la Loi sur le courtage immobilier.
