Comment réussir son changement d’agence?
En mars 2016, Alexandre Despard, courtier immobilier auprès d’une agence de Fleurimont, apprend une excellente nouvelle : sa conjointe, qui est médecin spécialiste, a obtenu un poste à Sherbrooke. M. Despard décide de travailler lui aussi à Sherbrooke, pour le compte de l’agence Accès des Sommets. La date officielle de son changement d’agence sera le 1er juin 2016.
M. Despard a tissé d’excellents liens professionnels avec ses clients, et il est confiant que ceux-ci vont continuer de faire affaire avec lui. Il a par ailleurs deux contrats de courtage – vente en cours pour des immeubles résidentiels. Il n’y a aucune promesse d’achat pour ses inscriptions, en ce moment.
De plus, dans deux autres dossiers, deux acheteurs distincts dont les promesses d’achat ont été acceptées s’apprêtent à remplir les conditions de leur promesse d’achat respective. Un de ces deux acheteurs est lié à M. Despard par Contrat de courtage exclusif – Achat.
Même si M. Despard est très heureux de la tournure des événements, des questionnements surgissent au fur et à mesure qu’il planifie la suite des choses. Par exemple :
- Doit-il informer dès à présent son dirigeant d’agence de son changement d’agence?
- Comment en avertir ses clients?
- Comment sera-t-il rétribué?
Comme il juge la situation délicate, M. Despard décide de consulter un agent d’information du Centre Info OACIQ.
Des réponses
D’emblée, l’agent d’information lui indique que la meilleure pratique pour un courtier consiste à ne pas changer d’agence lorsqu’il a des transactions en cours. Mieux vaut avertir dès que possible son dirigeant d’agence, car c’est à l’agence que revient d’abord l’obligation d’envoyer les avis de changement d’agence aux clients vendeurs, afin que ceux-ci expriment leur volonté. À défaut par l’agence de le faire, M. Despard devra faire parvenir les avis à ses clients, mais cela ne doit pas être fait à l’insu de son agence. De plus, en discutant de son changement avec son dirigeant d’agence actuel, M. Despard pourra s’entendre avec lui quant aux modalités entourant son départ.
Voici des réponses plus détaillées en fonction de quelques situations courantes.
Contrats de courtage vente pour des immeubles résidentiels, sans promesse d’achat en cours
AVIS À TRANSMETTRE
L’agent d’information mentionne que les vendeurs devront être informés par un avis écrit avant le changement d’agence qu’ils peuvent :
- continuer de faire affaire avec l’agence actuelle (avec un autre courtier dont l’identité leur sera communiquée); ou
- continuer de faire affaire avec leur courtier actuel (M. Despard) à sa nouvelle agence;
- mettre fin au contrat de courtage.
Les clients devront effectuer leur choix au plus tard le jour du changement d’agence, ici le 1er juin 2016. Sinon, leur contrat sera automatiquement résilié, suivant les clauses prévues (section 10 des formulaires Contrat de courtage – Vente (exclusif et non exclusif) dans le domaine résidentiel).
Si les clients vendeurs répondent dans les délais, M. Despard n’aura pas à leur faire signer le formulaire Modifications ou un nouveau contrat de courtage vente. S’ils choisissent de le suivre à sa nouvelle agence, ils seront liés à l’agence pour laquelle il agira désormais, et ce, aux mêmes conditions.
Un exemplaire des dossiers de contrats de courtage sera remis à M. Despard pour qu’il le remette à sa nouvelle agence (l’agence initiale conservera un exemplaire). Si les clients le demandent, l’agence à laquelle ils étaient initialement liés devra également leur remettre une copie de leur dossier.
RÉTRIBUTION
Si les clients décident de continuer de faire affaire avec l’agence actuelle (et donc un autre courtier), M. Despard pourrait malgré tout avoir droit à une rétribution : tout dépend de ce qui a été convenu avec son dirigeant d’agence dans son contrat d’embauche ou avant son départ. En effet, il est permis à un dirigeant d’agence de convenir de rétribuer un courtier ayant quitté l’agence pour des contrats de courtage qui étaient en vigueur alors que ce courtier était autorisé à agir pour lui.
Promesses d’achat écrites et en cours, pour des immeubles résidentiels
AVIS À TRANSMETTRE LORSQU’UN CONTRAT DE COURTAGE ACHAT (CCA) N’A PAS ÉTÉ SIGNÉ
NOTE : Depuis le 10 juin 2022, il est interdit aux titulaires de permis de représenter un client sans avoir signé avec lui un contrat de courtage (l’article 26 de la Loi sur le courtage immobilier est amendé pour préciser que tout contrat de courtage verbal est nul).
Le courtier sans contrat de courtage est considéré comme un « courtier collaborateur sans contrat ». Il travaille de facto pour le vendeur. Il ne peut pas offrir à l’acheteur plus qu’un traitement équitable.
Dans une telle situation, l’agent d’information mentionne que, par courtoisie, l’acheteur devrait être informé par un avis écrit avant le changement d’agence qu’il peut :
- continuer de faire affaire avec l’agence actuelle en demandant qu’un autre courtier collaborateur lui soit désigné; ou
- continuer de faire affaire avec le courtier actuel à sa nouvelle agence;
- Dans ces deux cas, il faut rappeler à l’acheteur que ni le courtier ni son agence (actuelle ou future) ne pourront représenter ses intérêts dans la transaction à moins d’avoir signé un contrat de courtage écrit.
ou - ne plus faire affaire avec le courtier ni avec l’agence. Dans ce cas, le courtier qui représente le vendeur continuera seul la transaction. Il est recommandé cependant que les courtiers s’entendent par écrit quant au partage de rétribution approprié.
Les documents reliés à la transaction seront conservés à l’agence identifiée à la promesse d’achat. Si le client acheteur décide de suivre le courtier à sa nouvelle agence, une copie de ceux-ci devra être remise à la nouvelle agence. L’agent d’information précise également que tout changement d’agence devrait également être communiqué au courtier du vendeur, ainsi qu’à toute autre personne impliquée dans la transaction (ex. : notaire, inspecteur en bâtiment).
AVIS À TRANSMETTRE LORSQU’UN CONTRAT DE COURTAGE ACHAT A ÉTÉ SIGNÉ
Pour ce qui est du client acheteur de M. Despard, auquel il est lié par contrat de courtage achat, M. Despard devra l’aviser de la même façon que les vendeurs dans la procédure décrite ici. Ainsi, les acheteurs devront être informés par un avis écrit avant le changement d’agence qu’ils peuvent :
- continuer de faire affaire avec leur courtier actuel (M. Despard) à sa nouvelle agence;
- continuer de faire affaire avec l’agence actuelle (avec un autre courtier dont l’identité leur sera communiquée); ou
- mettre fin au contrat de courtage.
Les clients devront effectuer leur choix au plus tard le jour du changement d’agence, ici le 1er juin 2016. Sinon, leur contrat sera automatiquement résilié, suivant les clauses prévues (section 9 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat dans le domaine résidentiel).
RÉTRIBUTION
L’agence pour laquelle le courtier agissait (avec ou sans CCA) au moment de la rédaction de la promesse d’achat pourrait devoir lui verser une rétribution. Tout dépend de ce qui était prévu à son contrat d’embauche avec son agence, ou de l’entente prise à l’occasion de son départ.
Pour en savoir plus, dans synbad.com :
