Courtage commercial : confidentialité de l’information et devoir de collaboration

Le courtier oeuvrant en immobilier commercial fait souvent face à un dilemme, soit celui de respecter son devoir de collaboration envers les autres courtiers tout en s’assurant que les informations sensibles relatives à la vente d’un commerce ne sont pas diffusées à un compétiteur, par exemple. Comme tous les courtiers sont soumis au devoir de collaborer, celui qui se livre à une transaction commerciale n’échappe pas à son obligation de partager l’information et de convenir au préalable d’un partage de rétribution avec un autre courtier représentant l’acheteur. Alors comment concilier le tout?

Le compromis réside souvent dans la signature d’une entente de confidentialité par l’acheteur prévoyant la non-diffusion de l’information. Bien évidemment, une telle entente devrait être utilisée en présence de circonstances particulières exigées par le vendeur, mais ne devrait pas être utilisée systématiquement. Lorsque de telles circonstances sont présentes, la gestion de ce document revient au courtier du vendeur. Par ailleurs, divers problèmes peuvent découler d’un mauvais usage de ce document.

Collaboration

Par exemple une clause à l’entente de confidentialité obligeant l’acheteur à payer lui-même la rétribution de son propre courtier va à l’encontre des obligations de collaboration prévues au Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. Il en va de même du refus de convenir à l’avance du partage de rétribution en invoquant la non-réception de l’entente signée.

Transmission d'informations ou du nom des acheteurs

Relativement à la transmission d’informations, le scénario classique est le refus de divulguer de l’information avant la signature de l’entente de confidentialité et l’obtention du nom de l’acheteur. Il arrive qu’à la suite de la réception du document signé, le courtier du vendeur refuse alors l’échange d’information en alléguant représenter cet acheteur. Dans certains autres cas, c’est le vendeur qui exige l’obtention de l’identité de l’acheteur avant le partage d’information. Le dévoilement de l’identité de l’acheteur se retrouve donc souvent au cœur du problème.

Les paramètres d’une saine pratique commandent que cette exigence émane d’une requête formelle du vendeur qui devrait être confirmée comme condition exigée dans un contrat ou une entente de courtage avec le courtier retenu, et que le but recherché soit de connaitre l’identité des acheteurs potentiels afin de rassurer le vendeur quant à l’utilisation éventuelle des informations transmises. Dans ce cas, le courtier du vendeur pourra soumettre une telle entente au courtier de l’acheteur qui la fera signer à son acheteur potentiel, et conservera dans son dossier cette entente avant de remettre les informations. Dans la majorité des cas, cela satisfera les exigences du vendeur.

Par ailleurs, dans les situations d’exception, où le vendeur tient absolument  à obtenir le nom des acheteurs potentiels avant que la documentation leur soit transmise, il serait normal pour un courtier représentant l’acheteur d’exiger alors un engagement écrit de la part du courtier du vendeur indiquant que ce dernier ne représentera aucun des acheteurs dont les renseignements lui seront dévoilés pour cette transaction. Dans le cas rare où le vendeur refuse de transmettre l’information à un acheteur particulier, car il ne désire définitivement pas vendre à cette personne, le courtier du vendeur doit garder une preuve écrite du refus dans son dossier et aviser le courtier de l’acheteur.

Gardons en mémoire qu’un courtier agissant de bonne foi, dans un esprit de collaboration, contribue à faciliter la communication et la réalisation de transactions harmonieuses, ce qui incite grandement la clientèle à solliciter ses services professionnels.