Sujets d'intérêt pour les DA
Dans quelles circonstances est-il possible de partager sa rétribution ou de faire des cadeaux?
CHAMP DE PRATIQUE RÉSIDENTIEL
Le courtier peut partager sa rétribution avec les personnes suivantes :
Les cabinets, représentants autonomes ou sociétés qui détiennent un permis de l’Autorité des marchés financiers (le site de l’Autorité rend public son registre et le tient à jour). Par exemple : un planificateur financier, un représentant en assurance de dommages ou de personnes, un courtier en valeurs mobilières. Exceptions : personnes non titulaires de permis qui bénéficient d’une exception à la Loi sur le courtage immobilier pour exercer une opération de courtage. Ces personnes peuvent, au lieu d’exercer elles-mêmes cette opération, diriger le client à un courtier et recevoir une rétribution de ce dernier. Le courtier n’a cependant pas l’obligation de partager sa rétribution avec ces personnes. Voici les exceptions les plus fréquentes :
Les avocats et les notaires, lorsqu’ils le font de façon accessoire à leur mandat principal. Exemples de cas où le courtier pourrait partager sa rétribution avec un juriste agissant dans l’exercice de ses fonctions :
- Dans le cadre de son mandat de divorce, l’avocat envoie son client au courtier pour conclure un contrat de courtage vente. Le courtier pourra partager sa rétribution avec cet avocat.
- Un avocat est mandaté par une institution financière pour entreprendre des procédures légales pour la reprise d’un immeuble. Dans le cadre de son mandat, l’avocat adresse l’institution à un courtier immobilier pour la vente de l’immeuble. Le courtier pourra partager sa rétribution avec cet avocat.
- Un notaire recommande un courtier pour la vente d’un immeuble dans le cadre de la succession, donc dans le cadre de son mandat.
Dans le cadre d’une transaction résidentielle, le courtier ne peut partager sa rétribution avec :
- un promoteur immobilier qui lui envoie ses clients acheteurs pour vendre leur maison;
- une compagnie de consolidation de dette;
- un intermédiaire non titulaire d’un permis qui est partie à un contrat de courtage immobilier visant la location d’un immeuble résidentiel;
Les restrictions au partage de rétribution permettent :
- de contrer l’exercice illégal du courtage immobilier;
- d’éviter l’ajout d’intervenants multiples non qualifiés dans le cadre d’une transaction;
- aux courtiers de conserver l’exclusivité de leur champ d’exercice;
- de protéger le public.
CHAMP DE PRATIQUE COMMERCIAL
L’agence peut partager avec toute personne ou société, pourvu qu’elle n’exerce pas l’activité de courtier de façon illégale. Elle pourrait ainsi partager avec le locataire qui emménagera dans le local loué, mais pas avec une association de marchands qui aurait envoyé le locataire au courtier.
Ainsi, contrairement aux règles encadrant le partage de rétribution pour les transactions résidentielles, qui sont plus restrictives, le courtier pourrait partager sa rétribution avec un intermédiaire non titulaire de permis qui est partie à un contrat de courtage immobilier visant la location d’un immeuble qui ne fait pas partie du champ de pratique résidentiel.
CADEAUX
L’offre de cadeaux à une personne avec qui un courtier ne peut partager sa rétribution est possible, mais elle ne doit pas :
- s'apparenter à un partage de rétribution illégal (pour éviter que le cadeau ne soit perçu par la Loi et ses règlements comme un partage de rétribution non permis, il est préférable qu’il ne soit pas sous forme d’argent);
- être conditionnelle à la réalisation d’une transaction (une vente, par exemple).
La valeur du cadeau sera également considérée pour déterminer s’il s’agit d’une promotion ou d’un partage illégal.
Il est à noter qu’un courtier ne peut pas faire la promotion d’une remise de cadeaux à des personnes qui lui indiqueraient des clients (référencement).
RÔLES ET PRATIQUES DU DIRIGEANT D’AGENCE
- Émettre les chèques. Le paiement du partage de rétribution doit être fait par l’agence et non par le courtier.
- Informer les courtiers des règles de partage à suivre :
- Savoir avec qui ils peuvent partager;
- Obtenir la confirmation que la personne avec qui ils partagent la rétribution détient les autorisations nécessaires lorsque requis (extrait du registre des organismes délivrant le permis : Barreau, AMF, OACIQ, Arello, etc.);
- Respecter le processus à suivre de leurs règles internes;
- Remplir l’avis informant le client du partage de rétribution. Si le partage se fait entre deux courtiers, l’avis peut n’être fait que par l’un d’eux;
- Documenter le partage dans le dossier (copie des documents obtenus après les vérifications démontrant que la personne peut recevoir le partage de rétribution, telle une copie de l’extrait du registre de l’AMF sur ce représentant);
- Inscrire cette transaction au registre de transactions, et y indiquer le numéro de permis de la personne avec qui on partage ainsi que son identité.
Le titulaire d’un permis restreint au courtage résidentiel peut-il obtenir un partage de rétribution s’il dirige un client vers un courtier de plein exercice ou vers un courtier restreint au courtage commercial?
Oui, le courtier dont le permis est restreint à un champ d’activités différent de celui vers lequel le client aura été dirigé, pourra obtenir une rétribution correspondant à une référence du courtier (ou de son agence) à qui le client aura été confié.
Procédure pour vérifier s’il peut y avoir partage de rétribution
Avec un autre courtier immobilier au Québec : Consulter le Registre des titulaires de permis de l'OACIQ
Avec un cabinet, un représentant autonome ou une société autonome (autorisé par l’AMF) : La vérification peut être effectuée sur le site www.lautorite.qc.ca de la manière suivante : cliquer sur l’icône Registre; une fois sur la page du Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer, remplir les champs appropriés.
Avec un courtier qui exerce ses activités à l’extérieur du Québec et qui relève d’une autre juridiction : Consulter le site www.arello.com, accéder à « Regulatory Agencies » : choisir la province, l’État ou le pays pertinent. Il est également possible de communiquer avec ces agences ou organismes dont les coordonnées apparaissent sur leur site Internet respectif.
