Facteurs pouvant affecter la décision d’un acheteur

Tout courtier a l’obligation d’informer les parties à la transaction de tout facteur dont il a connaissance et qui peut affecter défavorablement les acheteurs et les vendeurs ou l’objet même de la transaction.

Or, l’importance d’un facteur dépend de chaque personne en fonction de ses valeurs, de ses perceptions, de sa religion, de son âge, etc. Certains évènements peuvent être reliés à une propriété sans en affecter spécifiquement l’apparence, la qualité ou les fonctionnalités, par exemple un propriétaire suspecté de faire partie d’une organisation criminelle, un décès dans la propriété, une propriété ayant été vandalisée, la présence d’un phénomène inexpliqué ou une maison ayant servi à la culture de cannabis, même si elle a été remise en état.

Obligation de divulguer

L’obligation des courtiers envers les acheteurs est limpide sur ce sujet. Dès qu’un courtier a connaissance d’un facteur qui pourrait défavorablement affecter un acheteur, peu importe la source d’information, il se doit de le mentionner à l’acheteur, après avoir fait ses vérifications diligentes. Qui dit vérifications diligentes, ne dit cependant pas enquête. Le vendeur doit aussi être informé par son courtier qu’il a l’obligation déontologique de divulguer les renseignements à tout acheteur intéressé, ou au courtier qui le représente, avant même la signature d’une Promesse d’achat.

Exemple

Prenons un exemple : les journaux ont publié que les copropriétaires d’un immeuble (ou encore les vendeurs d’un immeuble) font partie du crime organisé. Un acheteur désire présenter une promesse d’achat sur un des appartements en copropriété de cet immeuble. Vous devrez alors l’aviser que, selon le journal, certains copropriétaires feraient partie du crime organisé. Vous devrez aussi être en mesure de démontrer ce que vous avancez en ayant une copie du ou des articles de journaux en question.

Comment divulguer l’information

L’information que vous donnez doit être celle que vous avez reçue. Vous devrez aussi donner la source de cette information (le journal dans l’exemple qui précède). Cela vous permettra de donner l’information de façon objective.

Lorsqu’il s’agit d’informations qui ne sont pas reliées à la qualité de l’immeuble, mais plutôt à certaines personnes, vos vérifications et votre façon de livrer l’information à un acheteur (avec objectivité) sont des éléments primordiaux afin d’éviter un recours à votre encontre pour atteinte à la réputation. Il vous faudra aussi demeurer prudent avant de fournir le nom d’individus.

Enfin, ce genre d’information n’aura pas à apparaître à la fiche descriptive. Le courtier est tenu d’être proactif, c’est-à-dire de ne pas attendre les questions de l’acheteur à ce sujet. Après tout, ce dernier n’a aucune raison de présumer d’une telle situation, ni de questionner à ce propos. Notez aussi que même si l’information ou les faits datent de quelque temps, ils peuvent encore être pertinents et doivent être divulgués.

Un des bons moments pour obtenir l’information est lors de la signature du Contrat de courtage, en utilisant le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.

Par ailleurs, les informations plus sensibles portant sur certaines personnes et non sur l’immeuble n’ont pas à y être consignées. Le courtier devra transmettre cette information à l’acheteur, avant qu’il ne remplisse une Promesse d’achat, sous la forme qu’il jugera appropriée dans les circonstances. Le courtier devrait cependant toujours s’assurer de conserver une preuve que l’information a été transmise à l’acheteur, par exemple en présence d’un témoin ou encore d’un courriel que vous verserez à votre dossier.

Courtier de l’acheteur

Le courtier qui reçoit une information de la part du vendeur ou du courtier de celui-ci, doit la transmettre à son client. 

Il doit aussi lui fournir toutes les explications nécessaires afin de s’assurer de sa compréhension, et le conseiller quant aux possibles implications ou conséquences sur la transaction.  

De plus, il est important de questionner le client afin de bien comprendre ses croyances et ses valeurs.

Ainsi, le courtier pourra s’assurer que le client prend une décision éclairée tout en respectant son profil d’acheteur.

Conclusion

Bien qu’au sens du Code civil certains facteurs pourraient ne pas représenter un vice caché mettant en cause l’intégrité d’un immeuble, le courtier a des obligations déontologiques en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, en particulier quant à son devoir de conseil et d’information.

La transparence est de mise en toutes circonstances. Cette pratique contribue à maintenir et à renforcer la confiance du public envers la profession, en y attribuant une valeur ajoutée. Il ne faudra pas oublier, dans chacune des situations, d’utiliser votre jugement, car chaque transaction est unique.

Pour plus d'information, nous vous invitons à lire l’article suivant : Divulgation d’un suicide: la Cour supérieure confirme l’utilité de la déclaration du vendeur.