Vous trouverez dans cette chronique des illustrations tirées de cas vécus qui sont communiqués à Info OACIQ ainsi que des exemples concrets de gestes à poser ou à éviter.

Faire affaire avec un promoteur

Le promoteur immobilier Pour-un-beau-condo a récemment construit une tour à condos au centre-ville de Boucherville. N’ayant pas trouvé preneur pour la totalité des unités d'habitation que l’immeuble contient, il a fait appel à Mme Belletour, courtier immobilier, pour lui confier la vente des unités restantes.

Mme Belletour a accepté de se charger de la vente de ces condos neufs. Comme elle voulait s’assurer de procéder dans les règles de l’art pour ce genre de transaction, elle s’est référée, comme il se doit, à son dirigeant d’agence. Celui-ci a décidé de contacter Info OACIQ pour valider l’information qu’il devait transmettre à son courtier.

Voici ce qui ressort de l’appel conférence à trois qui s’est déroulé entre Mme Belletour, son dirigeant d’agence et l’agent d’information d'Info OACIQ.

Quel type de contrat choisir?

Deux façons de conclure un contrat de courtage sont possibles dans ce contexte. En effet, il faut se demander d’entrée de jeu ce qui sera le mieux adapté entre :

• un contrat de courtage par unité à vendre

ou

• un seul contrat de courtage général dans lequel les diverses unités seront identifiées et décrites

Peu importe la façon choisie, vous devez vous assurer que votre contrat de courtage prévoit les informations minimales suivantes¹ :

• l’identification et les coordonnées des parties;
• l’objet et la durée du contrat;
• son exclusivité, le cas échéant;
• le fait qu’il ne soit pas résiliable, le cas échéant;
• l’identification de l’immeuble et sa description complète;
• le prix et les conditions de vente;
• le mode de rétribution et les conditions d’exigibilité de cette rétribution;
• tout autre droit et toute autre obligation des partie, par exemple le droit du vendeur d’offrir en vente par lui-même;
•  l’inscription des unités à un service de diffusion d’information, par exemple Centris;
• les déclarations du vendeur sur l’immeuble;
• la possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage des comptes prévus à l’article 34 de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2).

En outre, il est important de rappeler qu’en vertu de l’article 111 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, un courtier ou une agence ne peut faire de représentation, de la publicité ou diffuser de l’information sur un immeuble que s’il y a été expressément autorisé par écrit par le propriétaire. Dans ce contexte, il est important de bien identifier au contrat l’ensemble des unités pour lesquelles le mandat vous a été confié. 

Un contrat par unité
Il s’agit de la méthode la plus simple pour les suivis à effectuer en cours de mandat. Chacune des unités mises en marché et leurs caractéristiques seront décrites dans des contrats distincts. Bien qu’il faille remplir et faire signer un contrat de courtage pour chaque unité à vendre, la gestion du dossier s’en trouvera facilitée.

Si vous retenez cette option, étant donné que vous faites affaire avec une personne morale, c’est le formulaire suivant qui pourrait être utilisé :

• Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble

Un seul contrat général
Cette méthode consiste à signer un seul contrat général avec le promoteur. La gestion découlant de cette méthode doit être faite de façon assidue et complète.

En effet, la fiche descriptive et le contrat de courtage devront alors être modifiés chaque fois qu’une unité aura été vendue pour être représentatif de la réalité  et ne pas induire le public ou un autre courtier en erreur. Lorsqu’un ou plusieurs changements sont apportés au contrat de courtage, le formulaire Modifications doit être utilisé afin de les consigner au contrat.

Si cette méthode est retenue, l’Annexe G – Générale décrivant en détail chacune des unités vendues devra être utilisée en annexe au formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble. La case prévue à cet effet devra être cochée à la clause 3.1 du formulaire et le numéro de l’Annexe G – Générale devra y être précisé. Une attention particulière devra être apportée afin de ne pas omettre des détails importants et que la description soit complète, par exemple les dimensions, la désignation et la superficie de la partie privative, le ou les espaces de stationnement, le prix demandé, etc.

L’importance de la collaboration et du devoir de représentation

Afin de favoriser la réussite d’une transaction, le respect des règles de collaboration et de représentation est de mise. Voici quelques rappels importants : 

1. Un courtier en mode collaboration doit s’adresser au courtier inscripteur et non pas directement au promoteur. 
2. Lors des visites, le courtier de l’acheteur doit accompagner son client ou à défaut se faire remplacer par un collègue. Si l’acheteur  n’est pas représenté, le courtier inscripteur devrait être présent lors de la visite, car il se doit de protéger les intérêts du promoteur avec qui il a un contrat de courtage. Il devra alors offrir un traitement équitable à l’acheteur. 
3. Les courtiers doivent exercer leurs devoirs d’information et de conseil auprès de leurs clients lors de la conclusion du contrat préliminaire. 

Promesse d’achat ou contrat préliminaire?

Le centre de renseignements Info OACIQ a confirmé à Mme Belletour et à son dirigeant d’agence que dans le cas de la vente d’un immeuble par un promoteur, le formulaire suivant n’est pas de mise :

• Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise

Cette information correspond à la note qui figure au haut des formulaires obligatoires de promesse d’achat visant un immeuble principalement résidentiel. Selon cette note, ce formulaire :

« (…) ne constitue pas le contrat préliminaire requis par les articles 1785 ² et suivants du Code civil du Québec pour la vente d’un immeuble par un constructeur ou un promoteur. Pour les cas où un tel contrat préliminaire est exigé, un formulaire spécifique doit être utilisé. »

Si vous vous retrouvez dans ce genre de situation, vous pouvez aussi consulter l’article intitulé : Qui dit maison vendue par un constructeur ou un promoteur, dit contrat préliminaire, sur synbad.com.

Autre cas de figure
Dans le même ordre d’idées, le centre de renseignements Info OACIQ a reçu un appel de M. Des Immeubles, un autre courtier approché par un promoteur immobilier. M. Des Immeubles cherchait à savoir quel type de formulaire il devait employer dans son cas particulier. Le contexte était toutefois différent : il s’agissait de condos neufs situés dans un édifice qui se veut totalement commercial et dont les acheteurs, des personnes morales, devaient y installer des bureaux ou des commerces.

Dans cette situation, le formulaire recommandé Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble pourrait aussi être utilisé pour le vendeur et le formulaire recommandé Promesse d’achat – Immeuble pour les acheteurs potentiels.

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¹ Informations minimales provenant des articles 13 et 17 du Règlement sur les contrats et formulaires.

² Article 1785 du Code civil du Québec :

« 1785. Dès lors que la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, est faite par le constructeur de l’immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper elle-même, elle doit, que cette vente comporte ou non le transfert à l’acquéreur des droits du vendeur sur le sol, être précédée d’un contrat préliminaire par lequel une personne promet d’acheter l’immeuble.

Le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, dans les 10 jours de l’acte, se dédire de la promesse. »