L’importance de confirmer l’annulation d’une promesse d’achat

Plusieurs clauses apparaissant notamment sur les formulaires Promesse d’achat¹, Annexe F² et Annexe R³ prévoient que la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue en raison du non-respect, par l’une ou l’autre des parties, des délais y étant fixés. La clause 6.3 de la Promesse d’achat est un excellent exemple de cette situation.

En effet, le dernier alinéa de cette clause prévoit que la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue si le vendeur ne se prévaut d’aucune des dispositions prévues à la clause 6.3 dans les 5 jours suivant l’expiration du délai prévu à la clause 6.2 ou suivant la réception d’un avis de refus d’un prêteur hypothécaire. Ce type de clause prévoit que le dépassement du délai entraîne à lui seul la nullité de la promesse d’achat.

Le courtier doit néanmoins, à la suite de l’expiration d’un tel délai, conseiller à son client de le confirmer par écrit à l’autre partie. En effet, certaines décisions des tribunaux ont, dans certaines circonstances, interprété le comportement de la partie qui ne manifestait pas clairement son intention de considérer la promesse nulle, comme une acceptation qu’une condition puisse être satisfaite malgré l’expiration du délai. L’avis permet donc d’éviter toute ambiguïté quant au fait que la promesse d’achat est effectivement devenue nulle et non avenue.

¹ Clauses 6.3, 9.1, 10.5, 10.6, 14.1 de la Promesse d’achat
² Clauses F2.1, F2.3.3 de l’Annexe F
³ Clauses R2.1, R2.2, R2.3, R2.4 de l’Annexe R