La mérule pleureuse : comment agir lors d’une transaction

Pour protéger les intérêts de toutes les parties à la transaction, le professionnel du courtage immobilier devrait savoir reconnaître les signes avant-coureurs d’un immeuble affecté par la mérule pleureuse.

Comment la détecter?

Les signes permettant généralement de détecter la mérule pleureuse dans un immeuble sont la présence :

d’une forte odeur de champignons;
de bois ayant un aspect cotonneux au toucher, qui se ramollit et se fragmente;
de bois couleur marron;
de boules filandreuses et blanchâtres;
de cloisons et de plinthes tordues.

Rappelons également qu’afin de respecter ses obligations déontologiques, plus particulièrement ses devoirs de conseil, d’information et de divulgation, le courtier doit « entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction ». (Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, article 84)

Dès qu’un courtier a de bonnes raisons de croire à la présence de mérule pleureuse dans un immeuble, il doit donc procéder comme suit, en fonction des diverses situations présentées :

A. Le courtier du vendeur sait préalablement, ou apprend après la signature du contrat de courtage, que la propriété est ou a été affectée par la mérule pleureuse :

Le courtier doit demander au propriétaire d’en faire la divulgation par écrit au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, à la clause D14.5 (et aussi D7.3 en cas de traces de moisissure) en plus de faire état qu’un rapport à cet effet est disponible à la section D13, le cas échéant. Si des réparations ont été effectuées depuis, en faire état à la section D15, factures à l’appui. S’il s’agit d’une information apprise en cours de contrat, le courtier devra utiliser le formulaire Modifications afin de modifier le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
Le courtier doit recommander au vendeur de faire évaluer la qualité de l’air de la propriété afin de détecter si l’immeuble est également contaminé par de la moisissure et, ainsi, déterminer le degré de contamination de l’air de même que son effet sur la santé des habitants. Le cas échéant, un test de moisissure peut être aussi nécessaire.
Le courtier doit aviser son client vendeur des impacts de la vente d’une telle propriété, notamment les travaux importants qui peuvent en découler. Le courtier peut recommander au vendeur d’obtenir des soumissions écrites afin d’évaluer les coûts pour remédier aux problèmes identifiés.
Si le client refuse que son courtier divulgue ce fait, ce dernier doit refuser de faire ou de continuer à faire la mise en marché de la propriété, et doit purement et simplement mettre fin au contrat de courtage vente.

B. Le courtier de l’acheteur prend connaissance du fait que la propriété est ou a été affectée par la mérule pleureuse avant de faire une promesse d’achat :

Le courtier de l’acheteur doit informer par écrit son client des problèmes potentiels liés à l’achat de ce type de propriété. Il doit notamment aviser son client des possibles travaux majeurs de rénovation que cela implique.
Il doit également lui recommander de faire évaluer la qualité de l’air par une inspection plus poussée. Ceci dans le but de détecter notamment si l’immeuble est également contaminé par de la moisissure et, ainsi, déterminer le degré de contamination de l’air et son effet sur la santé des habitants. Le cas échéant, le courtier doit conseiller à l’acheteur de procéder à un test de moisissure.
Il doit également recommander à son client de faire évaluer l’ampleur des travaux à effectuer sur l’immeuble par un expert. À cet effet, la clause E2.1 du formulaire Annexe – Expertise pourra être utilisée.

C. Le courtier de l'acheteur ou celui du vendeur est informé du fait que la propriété est ou a déjà été affectée par la mérule pleureuse au moment où une promesse d’achat est en cours ou déjà acceptée :

Le courtier doit immédiatement informer toutes les parties, préférablement par écrit, de ce nouvel élément au dossier. Dans le cas où l’acheteur est intéressé à poursuivre la transaction, un formulaire Modifications, indiquant que ce dernier est avisé que l’immeuble est affecté, devra être rempli et signé par les parties. De plus, le courtier devra transmettre ce formulaire au créancier hypothécaire de l’acheteur.
Si la promesse d’achat est en cours, mais n’a pas encore été acceptée, le courtier du vendeur peut, s’il en a la possibilité, demander à son client de faire une contre-proposition mentionnant que la propriété est affectée par la mérule pleureuse.
Si la promesse est déjà acceptée, le courtier doit, comme dans le scénario précédent, informer par écrit les parties des problèmes possibles et des options qui s’offrent à elles relativement à la transaction en cours.
Si l’acheteur apprend avant la signature de l’acte de vente l’existence d’une problématique liée à la mérule pleureuse alors qu’il n’en avait pas été informé préalablement, il pourrait se prévaloir du mécanisme prévu à la clause 10.5 des divers formulaires de promesse d’achat (10.7 dans le cas d’une copropriété divise). Pour plus de détails, lire cet article.

Une aide financière prévue pour lutter contre la mérule pleureuse

Au moment de déposer le dernier budget du gouvernement du Québec au printemps 2018, la ministre responsable de la Protection des consommateurs et de l'Habitation, Lise Thériault, a annoncé une aide de 5,6 millions $ pour lutter contre la mérule pleureuse et pour soutenir les propriétaires qui sont aux prises avec ce champignon qui endommage plusieurs résidences au Québec.

Plus de détails se trouvent dans l'article paru sur le site de l’Actualité gouvernementale.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter Info OACIQ.

La mérule pleureuse : ce qu’il faut savoir

La mérule pleureuse (aussi appelée « cancer du bâtiment ») est un champignon dévastateur pour le bois des constructions résidentielles, dont elle se nourrit, provoquant ainsi sa décomposition et sa dégradation. La mérule pleureuse a en effet tendance à se former dans les types de bois courants. On la voit plus fréquemment dans les endroits humides et non aérés, comme les sous-sols ou les vides sanitaires.

La mérule pleureuse a en plus la particularité de s’infiltrer dans les joints de maçonnerie et de transporter l’eau ainsi que l’humidité sur de longues distances, s’attaquant donc aux matériaux secs ailleurs dans l’immeuble contaminé.

La mérule est avant tout inquiétante en raison des dommages sérieux qu’elle peut provoquer sur l’immeuble affecté, lesquels entraînent habituellement des travaux très importants. Toutefois, aucune étude ne fait présentement état d’effets néfastes sur la santé humaine suivant l’exposition à ce champignon. À l’heure actuelle, on peut uniquement parler de possibles allergies respiratoires chez des personnes ayant déjà de tels problèmes.

Bien que la mérule pleureuse ne s’apparente pas à de la moisissure comme telle, ses conditions de formation (humidité, manque d’aération) favorisent l’apparition de moisissure au même endroit. Ainsi, il se peut qu’un immeuble soit contaminé à la fois par la mérule et de la moisissure (sans exclure les autres types de champignons). Il faut donc user de prudence à cause des effets potentiels déjà connus que la moisissure peut avoir sur la santé humaine.