Promesse d’achat : signature de l’accusé de réception
Depuis le 1er juillet 2012, les formulaires de promesse d’achat prévoient que les parties sont liées contractuellement au moment de l’acceptation de la promesse d’achat, et non au moment de la notification de la réponse du vendeur à l’acheteur, comme c’était le cas auparavant. Cependant, le courtier a quand même l’obligation d’aviser sans délai l’acheteur du refus ou de l’acceptation de sa promesse d’achat, et de conserver une preuve écrite de cet avis à son dossier.
Dans certains cas, lors de l’utilisation des signatures électroniques, tous les signataires reçoivent simultanément une copie signée, mais cela demeure une exception. Le courtier a donc quand même l’obligation d’aviser sans délai l’acheteur du refus ou de l’acceptation de sa promesse d’achat, et de conserver une preuve écrite de cet avis à son dossier.
Cela permet de démontrer que la réponse du vendeur lui a été transmise. Le but est, d’une part, de ne pas créer d’ambiguïté, c’est-à-dire d’éviter que l’acheteur se croit faussement libéré de ses obligations alors que son offre est en fait acceptée. D’autre part, dans le cas d’une offre acceptée, cette obligation a pour objet de permettre à l’acheteur de débuter sans délai la réalisation des conditions prévues à sa promesse d’achat (par exemple l’obtention du financement et l’inspection), car les délais commencent à courir dès l’acceptation de la promesse d’achat. Le courtier devrait toujours recommander aux parties de répondre par écrit à une promesse d’achat ou à une contre-proposition, même si c’est pour la refuser.
La signature de la section « Accusé de réception » des formulaires de promesse d’achat et de contre-proposition constitue la meilleure preuve qu’une partie a été avisée de la réponse de l’autre partie. Cependant, le courtier pourrait aussi utiliser d’autres moyens pouvant constituer une preuve que la réponse du vendeur ou de l’acheteur a bel et bien été transmise et reçue : par exemple un courriel ou une télécopie avec confirmation par le destinataire de sa réception, un message par un service de communication entre agences et courtiers de type Immocontact ou, enfin, un télégramme. Il doit toutefois s’agir dans tous les cas d’un écrit que le courtier doit verser à son dossier. Si vous choisissez de notifier la réponse du vendeur ou de l’acheteur par un simple appel téléphonique, il sera opportun de confirmer cela par écrit par la suite et de verser cette confirmation au dossier.
Dans le cas où le vendeur répond à la promesse d’achat par une contre-proposition, la signature de l’accusé de réception de la promesse d’achat n’est toutefois pas nécessaire. En effet, la contre-proposition du vendeur a rendu la promesse d’achat nulle et non avenue(1). De plus, l’acheteur a été avisé de la réponse du vendeur à la promesse d’achat par la transmission de la contre-proposition de ce dernier.
Enfin, les courtiers pourraient recommander d’utiliser, selon la volonté des parties, la clause type 3.18 Clause d’acceptation incluant la notification. Par exemple, ce pourrait être le cas si un acheteur retenait deux propriétés intéressantes dans un secteur particulier et qu’il décidait de faire une promesse d’achat sur l’une d’elles. Il pourrait rendre sa promesse d’achat conditionnelle à un délai de notification de rigueur, afin de s’assurer de connaître l’issue de sa promesse d’achat dans un délai déterminé.
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(1) Note : Suivant la clause 14.1 du formulaire de promesse d’achat, celle-ci devient nulle et non avenue en cas de contre-proposition par le vendeur. Cependant, la clause P2.6 du formulaire Contre-proposition à une promesse d’achat prévoit que les conditions de la promesse d’achat qui ne font pas l’objet d’une modification dans la contre-proposition demeurent inchangées. Cela signifie que les conditions de la promesse d’achat qui ne sont pas modifiées dans la contre-proposition sont reprises et intégrées à cette dernière sans qu’il ne soit nécessaire pour le courtier de réécrire l’ensemble des clauses inchangées de la promesse d’achat.
