Quand utiliser le formulaire bonifié Avis de divulgation?

IMPORTANT : Le courtier immobilier doit faire preuve de transparence et divulguer tout lien qui l’unit à son client. Cependant, il ne doit pas toujours utiliser le formulaire Avis de divulgation pour ce faire. Ce formulaire recommandé peut être utilisé uniquement lorsque l’agence ou le courtier immobilier a un intérêt financier direct ou indirect dans l’immeuble.

 

En mai 2024, l’OACIQ a mis à la disposition des courtiers immobiliers le formulaire recommandé bonifié Avis de divulgation de l’agence immobilière ou du courtier immobilier – Achat – Vente – Prêt (DAVP) qui remplace les deux anciens formulaires Avis de divulgation – Achat – Vente – Échange et Avis de divulgation lorsqu’un titulaire de permis agit comme prêteur hypothécaire.

Le formulaire bonifié Avis de divulgation permet au courtier immobilier de remplir les obligations prévues aux articles 18 à 22 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, C-73.2, r. 1 (RCE), soit divulguer son statut de courtier et son intérêt direct ou indirect, financier ou économique dans l’immeuble.

Pour bien comprendre comment remplir le formulaire Avis de divulgation, consultez le feuillet explicatif disponible sur le site web de l'OACIQ et dans InstanetFormsMC.

 

À quoi sert le formulaire bonifié Avis de divulgation?

Divulguer son statut de courtier ou d’agence

Le courtier ou l’agence, qu’il soit ou non dans l’exercice de ses fonctions, qu’il ait un permis valide ou suspendu, qu’il soit représenté ou non par un autre courtier, doit agir de manière transparente et divulguer son statut de courtier ou d’agence. De cette façon, l’autre partie à la transaction (le contractant pressenti) est informée qu’elle fait affaire avec une personne possédant une expertise en courtage immobilier.
 

Divulguer la nature de son intérêt économique et financier dans la transaction

Intérêt direct. Par exemple, si l’agence ou le courtier est propriétaire de l’immeuble qu’il met en vente, il doit divulguer cet intérêt économique direct à tout acheteur potentiel (contractant pressenti). De la même façon, si l’agence ou le courtier souhaite acquérir pour lui-même un immeuble, il doit le divulguer au vendeur (contractant pressenti) ainsi que son statut de courtier ou d'agence. Enfin, si l’agence ou le courtier est créancier hypothécaire de l’immeuble faisant l’objet de la vente, il s’agit d’un intérêt direct.  
 
Intérêt indirect. On parle de l’intérêt indirect lorsque le droit de l’agence ou du courtier est financier, c’est-à-dire qu’il concerne son conjoint, ses enfants au sens des lois fiscales, une société qu’il contrôle, etc. Voici des exemples non limitatifs de situations où le courtier immobilier doit divulguer son intérêt indirect via le formulaire Avis de divulgation :
 
  • Le courtier immobilier représente son conjoint pour la vente de la résidence familiale ou de tout autre immeuble dans lequel il a un intérêt financier.
  • Le courtier immobilier représente son enfant pour la vente ou l’achat d’une résidence appartenant à ce dernier.
  • L’agence ou le courtier immobilier représente son partenaire d’affaires pour la vente d’un immeuble ou d’une entreprise dans laquelle il a un intérêt financier.
  • Le courtier immobilier représente le liquidateur d’une succession dans laquelle il a un intérêt en tant qu’héritier.
  • Le courtier immobilier représente son frère pour l’achat d’un immeuble résidentiel au nom d’une société dans laquelle il détient également des intérêts.
  • L’agence ou le courtier vend l’immeuble appartenant en tout ou en partie à une entité juridique dans laquelle il détient des parts.

     

 

En remplissant la fiche descriptive de l’immeuble destinée au public, le courtier immobilier doit, dans les situations mentionnées ci-dessus, cocher la case intérêt direct ou intérêt indirect et remplir le formulaire Avis de divulgation.

 

Que se passe-t-il lorsque l’agence ou le courtier immobilier est lié à son client, mais n’a pas d’intérêt économique ou financier dans l’immeuble?

L’agence ou le courtier immobilier peut représenter un proche (par exemple, frère, sœur, collègue, ami, membre de sa famille, partenaire d’affaires, créancier, compagnie dont un membre de sa famille est actionnaire ou administrateur, etc.) dans une transaction.

La représentation d’un proche ne constitue pas un conflit d’intérêts dans la mesure où la loyauté du courtier va dans le sens des intérêts de ce proche, indépendamment de ses propres intérêts personnels. Il y a absence d’opposition entre les intérêts de la partie que le courtier représente et les siens. Toutefois, le courtier immobilier qui représente un proche doit être conscient qu’il pourrait ne pas avoir toute l’indépendance et l’objectivité requises pour informer adéquatement ce client dont il est proche.

De plus, les liens entre le courtier et son proche peuvent donner l’impression que le courtier n’est pas en mesure d’accorder un traitement équitable à l’autre partie à la transaction.

Dans le cadre d’une transaction dans laquelle il représente un proche sans pour autant avoir un intérêt financier dans l’immeuble, le courtier immobilier doit faire preuve de transparence et informer toutes les autres parties du lien qui l’unit à ce proche. Par exemple, le courtier immobilier représente son ami, son collègue, sa tante ou un autre membre de sa famille pour la vente ou l’achat d'un l’immeuble dans lequel le courtier n’a pas d’intérêt financier.

Pour ces cas, il n’existe pas de formulaire préétabli par l’OACIQ. La bonne pratique est de le faire par écrit, demander à l’autre partie d’en accuser réception et conserver la preuve au dossier.

Le courtier peut également inscrire cette information dans la rubrique Remarques de la fiche descriptive de l’immeuble destinée au public.

 

IMPORTANT : Il est essentiel d’utiliser le formulaire Avis de divulgation lorsque l’agence ou le courtier immobilier a un intérêt dans l’immeuble. Si l’agence ou le courtier immobilier qui n’a pas d’intérêt dans l’immeuble utilise quand même le formulaire Avis de divulgation pour informer les parties du lien qui l’unit à son client, il induit le public en erreur :

- Il déclare à tort ne pas être couvert par le FARCIQ, alors qu’en réalité il bénéficie de cette couverture dans les cas où il n’a pas d’intérêt direct ou indirect dans l’immeuble.

- Il laisse entendre qu’en cas de défaut de donner l’avis, son destinataire pourrait se dédire de toute offre ou promesse, acceptée ou non, tant que le contrat de vente ou de prêt n’est pas signé.

 

Pour plus d’information au sujet de l’obligation de divulgation, veuillez consulter la Ligne directrice - Conflits d'intérêts.

Dernière mise à jour : 17 décembre 2024
Numéro d'article : 266605