Pourquoi le relevé hypothécaire?
Les règles entourant la radiation d’une hypothèque
Afin d’assurer la sécurité des transactions immobilières pour tous les intervenants, les notaires sont assujettis à des règles strictes relativement à une demande de relevés de compte dans le cadre d’un remboursement de solde de crédit menant à la radiation d’une hypothèque sur un immeuble. De nos jours, les clients ont accès à plusieurs types de crédit pouvant être garantis par hypothèque immobilière. Devant cette diversité, les créanciers hypothécaires ont émis des directives selon lesquelles ils refuseront de libérer l’immeuble de l’hypothèque si le vendeur ne remet pas les sommes dues pour la totalité des prêts ou des crédits consentis et garantis par l’immeuble en question. On comprend d’ores et déjà l’impact possible sur une transaction immobilière, impact d’autant plus grand si celle-ci est l’un des maillons d’une chaîne transactionnelle.
Un exemple simple
Un propriétaire possède un immeuble d’une valeur de 210 000 $ acquis en avril 2009 à la suite de l’obtention d’un prêt de 190 000 $ garanti par une hypothèque sur l’immeuble. Lors de l’obtention du prêt hypothécaire, ce propriétaire s’est vu offrir par le créancier une marge de crédit de 10 000 $ ainsi qu’une carte de crédit ayant une limite de 5 000 $ également garanties par hypothèque. Le total des crédits garantis par hypothèque sur l’immeuble s’élève donc à 190 000 $ auquel il faut ajouter le solde de la marge de crédit et de la carte de crédit pour un maximum possible de 205 000 $.
Si le propriétaire avait acquis le même immeuble l'année suivante, le montant maximal des garanties sur l'immeuble n'aurait pas pu être aussi élevé. En effet, en raison de la révision apportée à la réglementation par le gouvernement en mai 2010, la SCHL ne peut plus assurer un prêt comportant une marge hypothécaire. Le produit avec marge hypothécaire étant par conséquent limité à un ratio prêt/valeur de 80 %, le prêt maximum incluant la marge et la carte de crédit aurait été de 168 000 $, soit 80 % de 210 000 $.
Quoiqu'il en soit, le notaire doit obtenir du ou des créanciers hypothécaires un RELEVÉ DE COMPTE CERTIFIÉ devant conduire à la radiation des garanties hypothécaires prises sur un immeuble résidentiel donné. Pour faire la radiation, l’ensemble des dettes garanties par hypothèque sur l’immeuble (dans notre exemple, le prêt hypothécaire, la marge et la carte de crédit) doit être acquitté.
Il est évident de comprendre les difficultés qui apparaîtraient dans le cas où la vente de l’immeuble ne couvrirait pas la totalité des sommes dues pour les différents crédits. Les règles notariales impliquent qu’à défaut d’obtenir ce relevé de compte certifié démontrant le paiement de la totalité des sommes dues et incluant l’engagement ferme à signer la radiation de l’hypothèque dans un délai de quarante-cinq (45) jours de la compensation des sommes indiquées au relevé, le notaire procédera systématiquement à la retenue des fonds jusqu’à la publication de la radiation de la ou des garanties.
CONCRÈTEMENT, CELA SIGNIFIE QUE LA TRANSACTION NE POURRA PAS ÊTRE CONCLUE TANT QUE LA TOTALITÉ DES SOMMES NE SERA PAS PAYÉE.
Devoirs du courtier immobilier
Dans le cadre de son devoir de vérification, le courtier immobilier se doit d’obtenir le solde du prêt garanti par hypothèque du client vendeur. Au-delà de cette obligation, il doit également vérifier auprès de son client vendeur si l’hypothèque sert à garantir autre chose que le prêt hypothécaire, par exemple une carte ou une marge de crédit.
Le moyen le plus sûr d’obtenir l’information exacte et à jour est par le RELEVÉ DE COMPTE HYPOTHÉCAIRE.
L’OACIQ recommande donc au courtier immobilier de demander à son client vendeur, et ce dès la prise du contrat de courtage, qu’il obtienne un relevé de compte auprès de son créancier hypothécaire. Ce relevé de compte devrait contenir le détail de tous les produits couverts par la garantie hypothécaire. S’il le désire, le courtier peut aussi utiliser le formulaire recommandé Demande de renseignements relatifs à un emprunt hypothécaire lequel devra être signé par le ou les propriétaires et par le représentant de l’institution financière. Quant à son devoir d’information et de conseil, le courtier immobilier devra expliquer à son client vendeur les problèmes auxquels il s’expose si l’hypothèque sert à garantir plusieurs types de crédit et le choix qu’il doit faire lors de la vente de l’immeuble qu’il a offert en garantie pour ces crédits.
Lorsqu’un avis de 72 heures est enclenché…
Dans le cas d’une promesse d’achat conditionnelle à la vente de la maison de l’acheteur et lorsque le mécanisme de l’avis de 72 heures est enclenché, la preuve de financement fournie par le premier acheteur devra certainement comprendre une mention précisant que le créancier hypothécaire procédera à la radiation de l’hypothèque et donc que tous les prêts reliés à la garantie hypothécaire seront acquittés par l’acheteur.
En résumé, l’OACIQ recommande au courtier immobilier :
- d’obtenir le solde du prêt garanti par hypothèque du client vendeur;
- de vérifier auprès de son client vendeur si l’hypothèque sert à garantir autre chose que le prêt hypothécaire (ex. : une marge de crédit);
- de demander à son client vendeur, et ce dès la prise du contrat de courtage, qu’il obtienne un relevé de compte auprès de son créancier hypothécaire, ou encore de lui faire signer le formulaire recommandé Demande de renseignements relatifs à un emprunt hypothécaire;
- d’expliquer à son client vendeur les problèmes auxquels il s’expose si l’hypothèque sert à garantir plusieurs types de crédit et advenant que le produit de la vente ne soit pas suffisant pour couvrir la totalité des créances auprès du créancier hypothécaire.
