Le sous-franchisage et les courtiers « prêtés »
Il arrive que des agences immobilières franchisées aient une agence sous-franchisée et permettent à certains de leurs courtiers d’agir pour cette dernière, notamment dans le cadre de l’exécution des contrats de courtage ou de la présentation des promesses d’achat. Ces courtiers sont alors qualifiés de « prêtés ». L’OACIQ rappelle que cette pratique n’est pas conforme aux dispositions de la Loi sur le courtage immobilier, qui prévoit qu’un courtier immobilier ne peut agir pour plus d’une agence. Un courtier « prêté » ne peut donc jamais signer un contrat de courtage au nom de cette agence sous-franchisée, ni rédiger une promesse d’achat en y indiquant qu’elle est faite par l’intermédiaire de cette agence, car il s’agit là d’une représentation fausse et trompeuse, source de confusion.
En effet, la notion de « sous-franchise » n’étant pas prévue dans la Loi sur le courtage immobilier, la législation et la réglementation la considèrent comme une agence distincte et autonome. Ainsi, seuls les courtiers autorisés à agir pour l’agence sous-franchisée peuvent le faire. L’agence sous-franchisée doit, conformément à la réglementation, maintenir des dossiers, livres et registres distincts de ceux de l’agence franchisée, y compris en cas de co-inscription. De plus, elle ne peut rémunérer, directement ou indirectement, un courtier « prêté ». Enfin, le phénomène des courtiers « prêtés » pourrait donner lieu à des difficultés en matière d’assurance responsabilité professionnelle.
Une solution simple
Une des deux façons de régulariser la situation est par la prise de contrats de courtage en co-inscription entre l’agence sous-franchisée et la franchisée, où chacune est partie au contrat. Les deux agences, ainsi que leurs courtiers respectifs, peuvent alors exercer indistinctement tous les droits découlant de ce contrat, les deux assumant leurs responsabilités civile et déontologique et étant tenues à toutes les obligations découlant de la loi et du contrat. Toutefois, la solution la plus simple et la plus satisfaisante est que les agences sous-franchisées aient leurs propres courtiers autorisés à agir pour eux, conformément à la Loi sur le courtage immobilier.
Pour plus d’information, nous vous invitons à lire l’article suivant : Le travail en équipe : meilleures pratiques.
