Instructions au notaire concernant la rétribution : une clause spécifique à ce sujet

 

Est-il possible de me faire payer la rétribution prévue à mon contrat de courtage achat chez le notaire, et ce, à même le produit de la vente?

Mon client acheteur désire inclure dans son financement la rétribution qui m’est due en vertu de mon contrat de courtage achat, est-ce possible?

Oui, il est possible de le faire. Les formulaires contiennent une clause spécifique à ce sujet. Dans les deux situations mentionnées ci-dessus, vous devez utiliser la clause R2.5 qui se trouve dans le formulaire obligatoire Annexe R – Immeuble résidentiel.

Par ailleurs, voici ce dont la SCHL nous faisait part :

« Selon notre politique, la SCHL considérera un prix d’achat qui inclut une commission de courtier immobilier (commission pour le courtier immobilier du propriétaire-vendeur et/ou du courtier immobilier de l’acheteur), en autant que le montant de cette commission soit inclus dans le contrat d’achat et de vente et que le prix d’achat total, incluant la ou les commissions, n’excède pas la valeur marchande de la propriété. Qu’il inclut ou non une commission pour le courtier immobilier du propriétaire-vendeur ou pour le courtier immobilier de l’acheteur, le prix d’achat indiqué au contrat d’achat et de vente est le prix d’achat que le prêteur agréé devra soumettre à la SCHL pour analyse. Une commission de courtier immobilier qui est négociée à l’extérieur du cadre du contrat d’achat et de vente n’est pas admissible à un financement assuré par la SCHL. »

Il est à noter qu’en vertu de ce qui est prévu à la clause R2.5, les sommes vous seront versées « […] à même les sommes disponibles revenant au VENDEUR après le paiement de toutes les créances prioritaires et hypothécaires ainsi que des honoraires et frais du notaire pour la radiation de ces créances. ». Il serait donc opportun de vous assurer que le vendeur détient assez de fonds sur son immeuble pour que votre rétribution soit payée entièrement.

Aussi, l’utilisation de la clause R2.5 sera facilitée si le montant de la rétribution prévue au Contrat de courtage achat constitue une somme forfaitaire plutôt qu’un pourcentage. Il serait peut-être bon de modifier le Contrat de courtage achat pour y prévoir un montant forfaitaire si un pourcentage de rétribution y était prévu.

SCÉNARIO 1 : Vous rédigez une Promesse d’achat (PA) pour votre client acheteur, mais le vendeur n’est pas représenté

1. Le prix que vous indiquerez à la clause 4.1 de la PA sera le prix offert qui inclut la rétribution qui sera due à l’agence (ou au courtier qui agit à son compte) de l’acheteur en vertu du Contrat de courtage achat et les taxes sur celle-ci (soit le prix offert auquel aura été ajouté le montant de la rétribution et des taxes sur celle-ci);

2. À la clause 13.1 de la PA, il sera important d’identifier le numéro de l’Annexe R – Immeuble résidentiel afin qu’elle fasse partie intégrante de la PA;

3. À la clause R 2.5 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel, vous devez inscrire le même pourcentage ou le même montant que celui prévu au Contrat de courtage achat;

4. Vous devrez expliquer au vendeur et à votre client que le prix offert inclut votre part de rétribution en plus des taxes applicables, tout en précisant la part qui reviendra au vendeur après la déduction de ces sommes, exactement comme vous l’auriez fait si vous aviez été le courtier du vendeur dans une situation où il n’y a pas de Contrat de courtage achat. Afin de vous faciliter la tâche, la nouvelle version du formulaire intègre dorénavant, à même la clause R2.5, une section pour y ventiler les sommes revenant au vendeur. Il vous suffira donc de remplir cette section.

Prenons l’exemple suivant :

La rétribution prévue au Contrat de courtage achat est de 6 000 $, taxes incluses.

Le prix d’achat est majoré de 6 000 $, ce qui représente le montant dû et qui sera déduit du prix de vente.

La clause R2.5 sera donc remplie comme suit :

Comme le vendeur n’est pas représenté, car il n’a signé aucun Contrat de courtage vente, la mention suivante : « MOINS Rétribution de l’agence ou du courtier du vendeur en vertu du contrat de courtage – vente » n’est pas applicable.

Notez qu'en cas de contre-proposition, il ne sera pas nécessaire de remplir à nouveau le formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel. Toutefois, vous devrez vous assurer que le vendeur comprend le principe et est en mesure de chiffrer le montant qui lui est offert.

SCÉNARIO 2 : Vous rédigez une Promesse d’achat pour votre client acheteur et le vendeur est représenté

Il est à noter que dans ce scénario, vous ne pourrez procéder ainsi que si la rétribution qui vous est offerte à titre de courtier de l’acheteur par le courtier du vendeur est inférieure à ce qui est prévu comme rétribution à votre Contrat de courtage achat. En effet, si votre part de rétribution couvre ce qui est prévu au Contrat de courtage achat, la clause 11.4 de la PA suffira pour permettre que vous soit versée votre rétribution.

Dans le cas où la rétribution prévue au Contrat de courtage achat n’est pas entièrement couverte par ce que vous recevez de la part du courtier du vendeur :

1. Le prix que vous indiquerez à la clause 4.1 de la PA sera le prix offert, incluant la portion de la rétribution prévue au Contrat de courtage achat qui excède ce que vous recevrez comme courtier de l’acheteur et les taxes sur cette portion;

2. À la clause 13.1 de la PA, il sera important d’identifier le numéro de l’Annexe R – Immeuble résidentiel afin qu’elle fasse partie intégrante de la PA;

3. À la clause 11.4, indiquez le nom de l’agence ou du courtier agissant à son compte qui représente le vendeur;

4. À la clause R 2.5 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel, vous devez inscrire le même pourcentage ou le même montant que celui prévu au Contrat de courtage achat;

5. Vous devrez expliquer au courtier du vendeur et à votre client que le prix offert inclut votre part de rétribution en plus des taxes applicables, tout en précisant la part qui reviendra au vendeur après la déduction de ces sommes. Afin de vous faciliter la tâche, la nouvelle version du formulaire intègre dorénavant, à même la clause R2.5, une section pour y ventiler les sommes revenant au vendeur. Il vous suffira donc de remplir cette section;

6.  Le courtier du vendeur devra, à son tour, porter à l’attention de son client vendeur le fait que celui-ci doit également soustraire des sommes précisées à la clause R2.5 le montant de rétribution prévu au Contrat de courtage vente qui les lie.

Prenons l’exemple suivant  :

La rétribution prévue au Contrat de courtage achat est de 6 000 $, taxes incluses.

Une entente de partage de rétribution prévoit 5 000 $, taxes incluses, au courtier de l’acheteur.

Le prix d’achat sera majoré de 1 000 $ (soit 6 000 $ moins 5 000 $), ce qui représente le montant qui reste dû à la suite de l’entente de partage de rétribution et qui sera déduit du prix de vente.

La clause R2.5 sera donc remplie comme suit :

À titre de courtier de l’acheteur, vous ne pouvez évidemment pas connaître le montant de la rétribution due au courtier du vendeur en vertu du Contrat de courtage vente qui le lie au vendeur. C’est pourquoi aucun espace n’a été prévu pour détailler cette information. Néanmoins, la mention « MOINS Rétribution de l’agence ou du courtier du vendeur en vertu du contrat de courtage – vente » a été prévue à la fin de l’encadré.

Il appartiendra plutôt au courtier qui représente le vendeur de porter à l’attention de ce dernier le fait que le montant de la rétribution prévu à la clause 7.1 du Contrat de courtage vente qui les lie devra également être soustrait des sommes précisées à la clause R2.5.

Notez qu'en cas de contre-proposition, il ne sera pas nécessaire de remplir à nouveau le formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel. Toutefois, en vertu de son devoir de conseil, le courtier du vendeur doit s'assurer que son client comprend le principe et est en mesure de chiffrer le montant qui lui est offert.

RAPPEL

• Si l’immeuble convoité par votre acheteur est un AVPP (À vendre par le propriétaire), il ne vous est pas possible de signer un Contrat de courtage vente avec le vendeur pour vous assurer le paiement d’une rétribution. 
   
• Dans ce cas, vous devrez convenir de votre rétribution avec l’acheteur en signant un Contrat de courtage achat. En effet, votre client est l’acheteur et non le vendeur.
   
• La clause R2.5 ne peut être utilisée pour pallier un litige à propos de la cause efficiente de la vente.

 

Pour en savoir plus

Formations Courtage d’achat – Courtier agissant en immobilier résidentiel  ou Courtage d'achat – Courtier agissant exclusivement en courtage immobilier commercial.

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