Comité de discipline - Résumé des procédures

Le comité de discipline juge les plaintes relatives à des fautes déontologiques commises par des courtiers ou des agences et impose des sanctions s’ils sont reconnus coupables lors d’audiences disciplinaires publiques.

Le comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) est une instance décisionnelle créée, en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, afin de juger les plaintes relatives à des fautes déontologiques de courtiers ou d’agences, et de sanctionner ceux dont il aura reconnu la culpabilité. Il est complètement autonome et indépendant du conseil d’administration, ainsi que du personnel de l’OACIQ.

À noter : le dédommagement des victimes ne relève pas du comité de discipline, mais d’un tribunal civil. Les victimes de fraude, de manœuvres dolosives ou de détournements de fonds dont est responsable un courtier ou une agence, pourraient par ailleurs avoir droit à une indemnité versée par le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier.

Dépôt d'une plainte

C’est le syndic de l’OACIQ, un des syndics adjoints ou un syndic ad hoc (la partie plaignante), représenté par un avocat, qui dépose une plainte contre un courtier ou une agence (la partie intimée) devant le comité de discipline. Cette plainte est généralement formulée à la suite d’une demande d’assistance faite à l’OACIQ par une personne du public ou un titulaire de permis.

La plainte doit :

• être formulée par écrit;
• être déposée auprès du secrétaire du comité de discipline;
• être accompagnée d’une déclaration solennelle de la partie plaignante;
• indiquer sommairement la nature, le lieu et le moment de l’infraction reprochée ainsi que les articles de la Loi sur le courtage immobilier ou de sa réglementation sur lesquels elle se fonde.

À noter : La plainte pourrait être assortie d’une demande de suspension provisoire du permis de la partie intimée.

Une fois qu’il a reçu la plainte, le secrétaire du comité de discipline informe par écrit le courtier ou l’agence visé de la démarche intentée contre lui. L’envoi du secrétaire comprend une demande de comparaître, qui pourra lui être retournée accompagnée d’une déclaration de culpabilité ou de non-culpabilité, ainsi qu’une convocation à l’appel du rôle provisoire. La partie intimée recevra également la divulgation de la preuve de la partie plaignante, soit une liste des témoins susceptibles d’être assignés par le syndic, ainsi qu’une copie des documents susceptibles d’être présentés par ce dernier lors de l’audition de la cause.

À noter : L’article 109 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité prévoit que le courtier ou le dirigeant d'agence à qui une plainte disciplinaire a été signifiée, ne doit pas communiquer avec la personne qui a demandé la tenue d'une enquête ou d'une intervention, sauf sur permission préalable et écrite du syndic, d'un syndic adjoint ou d'un analyste du service d'assistance.

Déclaration sur la culpabilité

Après avoir reçu la plainte, la partie intimée peut remplir la déclaration de culpabilité ou de non-culpabilité et la retourner au secrétaire du comité de discipline, avant la tenue de l’audience par le comité de discipline.

• Si la partie intimée reconnaît sa culpabilité, l’audience portera uniquement sur la sanction à être imposée.
• Si la partie intimée nie sa culpabilité, l’audience disciplinaire portera sur la culpabilité.
• Si aucune déclaration n’est acheminée au secrétaire du comité de discipline, celui-ci procédera comme si la partie intimée avait l’intention de plaider non coupable.

Appel du rôle provisoire

La plainte envoyée aux deux parties est accompagnée d’une convocation à l’appel du rôle provisoire ainsi que d’un questionnaire pour fixation à l’appel du rôle provisoire.

L’appel du rôle provisoire sert à fixer une date pour l’audition de la plainte. À la date indiquée à la convocation, les parties (plaignante et intimée) sont convoquées devant le président ou un vice-président du comité de discipline afin de lui faire part, notamment, de leurs disponibilités ainsi que de celles de leurs témoins et avocat, au besoin.

À cette fin, les parties doivent faire parvenir au secrétaire le questionnaire contenant ces informations, et ce dans les meilleurs délais, soit au moins cinq (5) jours ouvrables avant la date prévue pour l’appel du rôle. À défaut de transmettre les informations requises en se présentant ou en remettant le questionnaire, une date d’audition pourra être fixée unilatéralement par le comité de discipline.

Avis d'audience

Un avis d’audience, indiquant notamment le lieu, la date et l’heure de la séance du comité, est par la suite envoyé aux parties par le secrétaire du comité de discipline. Le dirigeant d’agence du courtier visé par la plainte reçoit également copie de l’avis d’audience.

Si l’une ou l’autre des parties veut faire entendre des témoins, elle doit en faire part au secrétaire du comité au moins vingt (20) jours avant la tenue de l’audience, en lui transmettant leur nom, adresse et numéro de téléphone. Le secrétaire se chargera de les assigner.

Les parties et les témoins doivent se présenter au jour et à l’heure indiqués sur l’avis d’audience ou les assignations à comparaître.

À noter : le comité de discipline dispose des mêmes pouvoirs que la Cour supérieure pour contraindre les témoins à comparaître, notamment celui d’émettre un mandat d’amener.

Composition du comité

Le comité de discipline est formé généralement de trois membres dont le président ou un des vice-présidents et deux courtiers. Le président, tout comme les vice-présidents, est un avocat comptant au moins dix ans de pratique, nommé par le gouvernement. Il doit juger de toute question de droit qui lui est soumise et veiller au bon déroulement de l’audience. Les deux autres membres, qui sont courtiers, font partie d’un bassin de quelque 60 titulaires de permis ayant posé leur candidature auprès du conseil d’administration de l’OACIQ et nommés par ce dernier, pour siéger au comité de discipline.

Audition de la plainte

L’audience se déroule généralement en présence des personnes suivantes :

• trois membres, le secrétaire ou le secrétaire adjoint du comité de discipline ou un greffier-audiencier;
• la partie plaignante;
• la partie intimée;
• les avocats des deux parties, s’il y a lieu.

L’audience est enregistrée, à moins que les deux parties y renoncent.

L’audience est publique, mais un huis clos peut être ordonné par le comité de discipline. Parmi les raisons possibles : à la demande de l’une ou l’autre des parties pour, par exemple, assurer la protection d'un renseignement que le courtier a obtenu dans l'exercice de ses fonctions, ainsi que celle du secret professionnel d'un membre d'un ordre professionnel, ou encore la protection de la vie privée d'une personne, de sa réputation ou de sa sécurité.

Pour ces mêmes motifs, le comité peut également interdire la divulgation, la publication ou la diffusion de certains renseignements ou documents.

Moyens préliminaires

Les parties peuvent adresser au comité de discipline toute demande susceptible d’influer sur le déroulement de l’audience. Elles peuvent, par exemple, réclamer l’exclusion des témoins et soulever toute question relative à la procédure. C’est entre autres à cette étape que la partie plaignante pourrait déposer une requête en vue d’amender sa plainte.

Confirmation du plaidoyer

Le comité vérifie les intentions de la partie intimée relativement à son plaidoyer. Si la partie intimée confirme son plaidoyer de culpabilité, la partie plaignante présente sa preuve et appelle un à un ses témoins.

Preuve de la partie plaignante

Après s’être engagé solennellement à dire la vérité, chaque témoin doit répondre aux questions de la partie plaignante. Pour appuyer des réponses fournies par les témoins, la partie plaignante peut produire des documents (préalablement reproduits en six exemplaires), qui seront distribués aux membres du comité et à la partie adverse. Ces documents sont habituellement classés et identifiés sous la cote P (P-1, P-2, P-3, etc.).

La partie intimée peut contre-interroger chaque témoin que la partie plaignante fait entendre. Les membres du comité de discipline pourront ensuite l’interroger avant qu’il soit libéré par le président ou le vice-président ou, au contraire, invité à se tenir à la disposition du comité. La même procédure s’applique à chaque témoin.

À noter : à l’étape des témoignages, les témoins doivent seulement rapporter les faits. Les arguments viendront à l’étape des plaidoiries.

La partie plaignante déclare sa preuve close une fois qu’elle a fait entendre tous ses témoins et déposé l’ensemble de ses pièces justificatives.

Preuve de la partie intimée

La partie intimée peut, si elle le désire, procéder de la même manière que la partie plaignante, c’est-à-dire appeler ses propres témoins et déposer des documents à l’appui de leur témoignage. Ces pièces justificatives sont habituellement classées et identifiées sous la cote I (I-1, I-2, I-3, etc.).

La partie plaignante peut elle aussi procéder au contre-interrogatoire des témoins de la partie intimée. Les membres du comité de discipline pourront également les questionner avant que le président ou le vice-président les libère, ou leur demande de rester à la disposition du comité.

Tout comme la partie plaignante, la partie intimée déclare sa preuve close une fois qu’elle a fait entendre tous ses témoins et déposé l’ensemble de ses pièces justificatives.

Les témoins peuvent assister à l’audience à laquelle ils sont appelés à comparaître, à moins qu’ils en aient été exclus pour préserver l’objectivité de leur témoignage. Ils doivent se tenir à la disposition du comité tant qu’ils n’ont pas été libérés par le président ou le vice-président.

Contre-preuve

S’il y a lieu, et avec la permission du comité de discipline, la partie plaignante peut apporter de nouvelles preuves afin de contrer des éléments de défense présentés par la partie intimée.

Plaidoiries

Après que les témoins ont terminé leur témoignage, vient l’étape des plaidoiries. La partie plaignante fait généralement un résumé des témoignages rendus au cours de l’audience, pour mettre en évidence les principaux éléments qui tendent à convaincre le comité du bien-fondé des chefs d’infraction. C’est à ce moment qu’elle soumet aux membres du comité de discipline ses prétentions quant au droit et à la jurisprudence s’appliquant à la cause.

La partie intimée présente ensuite ses arguments, dans le but de réfuter les chefs d’infraction portés contre elle. Elle fait valoir les témoignages et la jurisprudence susceptibles d’accréditer sa version des faits.

Décision quant à la culpabilité

Sitôt les plaidoiries terminées, deux choix s’offrent au comité de discipline : il peut suspendre l’audience le temps d’une consultation rapide de ses membres, puis revenir devant les parties pour se prononcer sur la culpabilité ou l’innocence de la partie intimée. Cette décision devra par la suite être consignée par écrit et contenir les motifs à son appui.

Le comité de discipline peut aussi prendre la cause en délibéré et rendre sa décision, laquelle sera par la suite signifiée aux parties.

Si le comité de discipline trouve l’intimé non coupable des infractions qui lui sont reprochées, cela clôt le dossier.

Audition sur la sanction

Si la partie intimée est déclarée coupable, une nouvelle date d’audience sera fixée. Une date d’audience sur la sanction est également fixée si la partie intimée s’est reconnue coupable. Celle-ci permettra aux parties de faire valoir devant le comité de discipline les facteurs aggravants ou atténuants de la conduite de l’intimé, et de recommander les sanctions à imposer. Les parties peuvent alors faire entendre des témoins. Le comité décidera ensuite des sanctions appropriées.

Décision quant à la sanction

Si la partie intimée a été déclarée coupable et qu’une nouvelle audience est tenue pour déterminer la sanction, les parties font un résumé de la preuve entendue lors de l’audience sur la culpabilité. Elles peuvent ensuite suggérer au comité de discipline des sanctions qu’elles estiment appropriées, compte tenu de toutes les circonstances qu’elles font ressortir et de la jurisprudence, s’il y a lieu.

Si la partie intimée a reconnu sa culpabilité, généralement les parties peuvent s’entendre sur un résumé des faits afin d’éviter le déplacement de témoins et suggèrent par la suite au comité de discipline des sanctions qu’elles estiment appropriées.

Les parties peuvent également présenter une preuve au soutien de leurs prétentions quant à la sanction applicable.

Dans certains cas, les parties se seront entendues au préalable pour faire des recommandations communes au comité de discipline sur le choix de la sanction. Le comité n’est pas lié par les recommandations, même si elles sont communes. Il pourrait donc imposer une sanction plus sévère ou moins sévère que celle que les parties ont convenu de recommander.

L'intimé peut demander au comité un délai pour payer l'amende, s'il y a lieu.

Objectifs de la sanction disciplinaire

La sanction disciplinaire devra permettre d’assurer la protection du public par son caractère dissuasif et exemplaire, ainsi que viser la réhabilitation, la réintégration et la réparation.

Lors de l’évaluation du choix de la sanction, le comité doit se pencher sur les facteurs objectifs et subjectifs de la sanction afin de déterminer si la recommandation soumise est applicable, parmi lesquels :

Facteurs objectifs

• La protection du public;
• La dissuasion du professionnel de récidiver;
• L’exemplarité à l’égard des autres courtiers;
• Le droit du professionnel visé d’exercer sa profession;
• Le rapport direct avec l’infraction;
• Le geste est isolé ou répétitif.

Facteurs subjectifs

• La présence ou l’absence d’antécédents disciplinaires;
• L’expérience et l’âge;
• La volonté de corriger son comportement.

Les sanctions possibles

Voici la liste des sanctions qui peuvent être imposées par le comité de discipline en vertu de l’article 98 de la Loi sur le courtage immobilier :

• Une réprimande;
• La suspension ou la révocation du permis, ou encore l’imposition de conditions ou de
• restrictions au permis;
• Une amende d’au moins 2 000 $ et d’au plus 50 000 $ pour chaque chef (en cas de récidive, le minimum et le maximum de l’amende prévue sont doublés);
• L’obligation de remettre à toute personne ou société à qui elle revient la somme d’argent que le courtier ou l’agence détient pour elle;
• L’obligation de communiquer un document ou tout renseignement;
• L’obligation de compléter, de supprimer, de mettre à jour ou de rectifier tout document ou renseignement;
• L’obligation de suivre avec succès un cours ou toute autre formation.

Dès que les parties ont terminé leurs représentations sur la sanction à imposer, le comité peut suspendre l’audience le temps d’une consultation rapide de ses membres, puis revenir devant les parties pour prononcer sa décision. Habituellement, celle-ci n’est pas prise si rapidement. Il est plus fréquent que le comité de discipline prenne la cause en délibéré et rende sa décision par écrit ultérieurement.

La décision, qui doit contenir les motifs à son appui, est envoyée aux parties. De plus, le comité doit décider qui paiera les dépenses liées à la cause, lesquelles comprennent notamment les frais de l’huissier (signification des procédures), de déplacement des membres du comité, l’indemnité et l’allocation versées aux témoins, etc. La facture doit être payée sitôt reçue, à moins que des délais aient été accordés par le comité dans sa décision.

À noter : ni le greffe, ni l’OACIQ ne peuvent modifier les décisions du comité et, par conséquent, accorder un délai ou des modalités de paiement aux intimés condamnés.

Appel

Les décisions du comité de discipline peuvent être portées en appel devant la Cour du Québec, conformément aux articles 100 de la Loi sur le courtage immobilier et 164 à 177.1 du Code des professions.

Cet appel est logé par requête écrite aux parties et au secrétaire du comité de discipline.

La requête, qui doit contenir un énoncé détaillé des motifs d'appel, doit être envoyée au greffe de la Cour du Québec du district de Montréal ou de Québec, selon que le district où la partie intimée a son domicile professionnel relève de la juridiction d’appel de Québec ou de Montréal, en vertu du Code de procédure civile. La requête doit être reçue au plus tard 30 jours après réception de la décision du comité de discipline.

Veuillez noter que ce document n’est pas exhaustif et ne peut restreindre en aucune façon le processus disciplinaire, ni être invoqué devant le comité de discipline.

À noter : En raison de la complexité des procédures disciplinaires, il est recommandé de consulter un avocat.

Membres du comité de discipline

Président
M^e Patrick de Niverville

Vice-présidents
M^e Claudine Barabé
M^e Daniel Fabien
M^e Louis-Denis Laberge
M^e Jean-Pierre Morin
M^e Sylvie Poirier
M^e Pierre R. Sicotte

Membres

Secrétaire
Renée Dionne

Secrétaire adjoint
Camille Beaudry
Sophia Di Gregorio
Gérard Dossou
Vasile Rusu

Information :

Greffe du comité de discipline