Montant de l’assurance souscrite correspondant à la valeur de reconstruction

Il existe des particularités en ce qui concerne l’assurance des copropriétés. Les renseignements qui suivent visent à vous familiariser avec le sujet afin de vous aider à exercer vos devoirs de vérification d’information et de conseil.

Le coût de reconstruction de l’immeuble n’est pas nécessairement le même que le coût de construction. Le coût de reconstruction de l’immeuble doit être établi en fonction de l’état dans lequel il se trouve aujourd’hui. Il doit prendre en considération les normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment.

Source : condolegal.com— Définition : Assurances - Valeur de reconstruction

 

Taxes

Il y a une différence de taxation entre la construction et la reconstruction : l’entrepreneur n’inclut pas dans son coût de construction la TPS et la TVQ, car il reçoit généralement un crédit de taxes sur l’intrant (il peut récupérer le montant des taxes qu’il a payé sur les biens et les services acquis en vue de vendre le bâtiment); tandis qu’en cas de sinistre, le consommateur aura à payer les taxes sur la reconstruction.

Coûts liés à l’état du terrain

Une autre différence se trouve dans les coûts liés à l’état du terrain : l’entrepreneur qui construit sur un terrain vacant n’a pas à le déblayer; tandis que, à la suite d’un incendie, il y aura des frais de déblai puisque le terrain devra être remis en état. L’entrepreneur n’a donc pas à prendre ce coût en considération. Enfin, une différence consiste dans les conditions dans lesquelles se font les travaux : comme on ne choisit pas le moment du sinistre, la reconstruction pourrait se faire en plein hiver, par exemple.

Il y a plusieurs éléments à considérer qui font en sorte que la meilleure façon de faire est d’obtenir une évaluation d’un évaluateur agréé qui va établir exactement le coût pour reconstruire ce bâtiment avec des matériaux neufs de même qualité. D’autant plus que l’article 1073 du Code civil impose au syndicat de copropriété l’obligation de faire évaluer le coût de reconstruction de l’immeuble à tous les cinq ans. Si le conseil d’administration ne respecte pas cette obligation, il pourrait être poursuivi par les copropriétaires qui devraient alors contribuer au règlement du sinistre.

Franchise

Les immeubles détenus en copropriété étant très propices aux sinistres, il n’est pas rare de voir les franchises applicables à certains évènements, tels que les dégâts d’eau, avoisiner la centaine de milliers de dollars, à plus forte raison lorsque le syndicat possède un historique de sinistralité peu reluisant. Cela avait auparavant peu d’impact sur les copropriétaires, puisque les syndicats pouvaient aisément se tourner vers l’assureur en responsabilité civile du copropriétaire dont l’unité était à l’origine du sinistre, afin de réclamer le paiement de la franchise d’assurance. Depuis les récents changements au Code civil, cela est maintenant moins simple et les syndicats se heurtent dorénavant à des refus fréquents d’indemnisation par les assureurs des copropriétaires. En effet, la Loi prévoit que le coût de la franchise sera supporté par l’ensemble des copropriétaires, à moins que le syndicat démontre que le sinistre a été causé par la faute du copropriétaire, ou par le fait ou la faute d’une autre personne, ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.

Fonds d’autoassurance

La Loi a été modifiée récemment afin d’obliger les syndicats de copropriété à constituer un fonds d’autoassurance affecté au paiement de la franchise d’assurance ou à la réparation des dommages à l’immeuble lorsque ces dommages sont inférieurs à la franchise ou lorsque l’assurance du syndicat ne peut y répondre, soit en raison d’un plafond d’assurance ou d’exclusions.

Le montant total à cotiser correspond à la franchise la plus élevée du syndicat, à l’exception de celles prévues pour un tremblement de terre ou une inondation. La franchise pour les dégâts d’eau est incluse dans le calcul. En effet, pour la plupart des syndicats, c’est cette franchise qui sera la plus élevée et donc la cible à atteindre pour les cotisations au fonds d’autoassurance.

Les copropriétaires auront jusqu’au 15 avril 2022 pour injecter dans ce fonds une somme égale à la moitié de la plus haute franchise d’assurance du syndicat. La différence devra être cotisée l’année suivante. De ce fait, les syndicats auront deux ans pour remplir un fonds d’autoassurance vide. Si le fonds est partiellement garni, il faudra vérifier s’il est capitalisé à plus ou moins la moitié de la plus haute franchise. S’il y a moins que la moitié, il faudra prélever par cotisation un montant correspondant à la moitié de la somme manquante la première année, puis la différence la seconde. S’il y a plus que la moitié, il suffira de prélever par cotisation la différence entre ce qui est détenu dans le fonds et le montant de la franchise.

Les montants à cotiser au fonds d’autoassurance sont calculés annuellement, au même moment que les cotisations au fonds de prévoyance, c’est-à-dire lors de la préparation du budget annuel.

En raison de cette obligation imminente et du fait que les copropriétés font (trop) souvent l’objet de sinistres qui nécessitent le paiement de franchises, les syndicats devraient dès maintenant se doter d’un fonds d’autoassurance. En effet, lorsqu’un syndicat est aux prises avec un dégât d’eau d’importance requérant le paiement d’une franchise élevée qu’il doit débourser à brève échéance afin de procéder rapidement aux travaux de réparation, le recouvrement des paiements auprès des copropriétaires de l’immeuble tombe plutôt mal. Rappelons que si le paiement de la plus haute franchise n’a pas été prévue au budget annuel, le syndicat devra alors convoquer une assemblée extraordinaire pour consulter les copropriétaires quant aux cotisations spéciales qu’il doit leur imposer. Ces cotisations spéciales sont des mauvaises surprises pour les copropriétaires.

Il est donc primordial, lors de l’acquisition d’un immeuble, de vérifier le montant de la plus haute franchise du syndicat et de demander si le syndicat a constitué son fonds d’autoassurance (et si oui, combien d’argent il contient). Cela fait partie des informations pertinentes à la prise de décision par un acheteur. En effet, si le syndicat n’a pas de fonds d’autoassurance, le copropriétaire doit s’attendre à débourser des sommes (en proportion de sa valeur relative) pour le paiement éventuel d’une franchise en cas de sinistre et pour garnir le fonds d’autoassurance qui devra être à moitié renfloué avant avril 2022.

Dégâts par l’eau : impacts sur les contrats d’assurance des copropriétés

Les dommages causés par l’eau sont, et de loin, les plus importants dans les copropriétés et dans tous les autres types d’habitation. Certaines franchises peuvent s’élever à 10 000 $, 25 000 $, 50 000 $ et même à plus de 100 000 $. Dans ces cas, le montant à assumer par les copropriétaires sera plus élevé. C’est pourquoi il est important de bien lire ce que contient le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires.

En plus de vérifier le montant de la franchise, il faut vérifier les protections : les dommages causés par l’eau sont-ils couverts?

Il arrive à l’occasion que les assureurs refusent de maintenir la couverture des dommages causés par l’eau parce que le bâtiment en a déjà subi plusieurs qui étaient importants.

Dégâts causés par le chauffe-eau

Les chauffe-eaux représentent l’une des plus fréquentes sources de dommages causés par l’eau dans les copropriétés, comme dans les autres types de résidence d’ailleurs.

Un copropriétaire doit être conscient que tous les chauffe-eaux de l’édifice ne sont pas nécessairement remplacés et qu’il n’existe pas forcément de règlement qui oblige tous les copropriétaires à les changer à intervalle régulier. Il est important de faire cette vérification et de déterminer si les réparations et le remplacement des chauffe-eaux est une responsabilité du syndicat ou du copropriétaire, (selon qu’il s’agit d’une partie commune ou privative). Les chauffe-eaux qui ont 10 ans d’usure et plus représentent des risques. Un écoulement peut causer des dommages, surtout s’il se produit pendant plusieurs heures, voire plusieurs jours.

Il pourrait arriver qu’un assureur refuse d’assurer un copropriétaire pour les dégâts causés par l’eau, même si son réservoir d’eau chaude est neuf, car ceux des autres copropriétaires ne le sont pas. En effet, les assureurs sont de plus en plus exigeants à l’égard de l’âge des chauffe-eaux. Ils vont exiger que tous les copropriétaires aient changé leur chauffe-eau après un certain nombre d’années qui excède rarement 12 ans, la norme étant généralement de 10 ans.

Améliorations locatives

Le contrat d’assurance souscrit par le syndicat couvre la valeur des biens à l’origine, lors de la construction du bâtiment.

Les améliorations apportées à une partie privative ne sont pas couvertes par ce contrat, mais par celui du copropriétaire. Dans ce cas, c’est la plus-value qui est assurée. Par exemple, si un tapis est changé pour un autre de même qualité, il n’est pas nécessaire d’apporter des modifications au contrat d’assurance. Cependant, si la cuisine est rénovée avec des matériaux de qualité supérieure, il est de la responsabilité du copropriétaire de s’assurer que son assurance couvre ces améliorations.

Thermopompes et climatiseurs

Une vigilance particulière doit être apportée lorsque l’unité d’habitation est munie d’une thermopompe ou d’un climatiseur, car ce type d’équipement peut être couvert soit par l’assurance du syndicat de copropriété, soit par celle du copropriétaire.

Si l’équipement (ou un remplacement de même valeur) était en place lors de la formation de la copropriété, il est probable qu’il soit couvert par l’assurance du syndicat de copropriété.

Si c’est plutôt le copropriétaire qui a fait l’achat de l’équipement pour son unité, il doit être couvert par sa propre assurance.

Un acheteur doit vérifier la description de « l’unité de référence » applicable à la partie privative qu’il a achetée (ou souhaite acheter), laquelle se trouve dans le registre de la copropriété tenue par le syndicat, afin de déterminer si c’est son assurance qui doit couvrir l’équipement.

Activités commerciales et location

Les activités commerciales dans les copropriétés et la location d’unités de logement ont un impact sur les tarifs exigés par les assureurs. Si de telles activités ont cours dans l’immeuble, mais ne sont pas indiquées au contrat d’assurance de la copropriété, il pourrait y avoir litige lors d’un sinistre.

Il est important de s’assurer que l’utilisation qui sera faite de l’immeuble soit indiquée sur le contrat d’assurance.

La location d’unités de logement dans une copropriété ou la pratique d’activités commerciales représentant un risque additionnel du point de vue de l’assureur, il faut donc l’en aviser.