Vous trouverez dans cette chronique des illustrations tirées de cas vécus qui sont communiqués à Info OACIQ ainsi que des exemples concrets de gestes à poser ou à éviter.

Annuler une promesse d'achat à la suite d’une inspection

Sachez utiliser le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions

Mme Joly et M. Chez-Soi cherchent une résidence en banlieue où ils souhaitent fonder une famille. Ils décident de faire appel à un courtier, M. Bellemaison, pour les aider dans leurs démarches, protéger leurs intérêts et les représenter adéquatement tout au long de la transaction. Avec l’aide précieuse de leur courtier, le couple fait une promesse d’achat sur leur propriété de rêve. Le délai prévu pour l’inspection en bâtiment (clause 8.1) est de 10 jours suivant l’acceptation de la Promesse d’achat.

M. Bellemaison présente la Promesse d’achat aux vendeurs qui, après discussion, l’acceptent. Il communique alors la bonne nouvelle à Mme Joly et M. Chez-Soi et leur fait signer la section « Accusé de réception » de la Promesse d’achat, confirmant avoir bien reçu la réponse écrite des vendeurs. Quelques jours plus tard, le couple fait inspecter la propriété pour en apprendre davantage sur la résidence convoitée. À la lecture du rapport d’inspection, le couple constate certains problèmes relevés par l’inspecteur qui remettent en question leur désir d’acheter la propriété. Après mûre réflexion, au 10e jour du délai de l’inspection, les acheteurs choisissent finalement de se désister. Des questions se posent :

Quelle est la démarche à suivre dans le cas où l’acheteur souhaite se désister?
Y a-t-il un formulaire spécifique prévu à cette fin?

LE COURTIER DES ACHETEURS, M. BELLEMAISON, A CONTACTÉ INFO OACIQ. VOICI LES RÉPONSES QU’IL A OBTENUES À SES QUESTIONS.

La clause 8.1 de la Promesse d’achat explique la marche à suivre. Pour se désister, l’acheteur doit aviser le vendeur (et non le courtier du vendeur) par écrit, en incluant une copie du rapport d’inspection, au plus tard dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné à la même clause (ici, dix [10] jours). Le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions (clause AV4.3), que le courtier remplit avec l’acheteur, peut faire office d’avis. Ce formulaire permet de transmettre les différents avis et suivis de réalisation de conditions prévus à chaque formulaire utilisé dans le cadre d’une transaction. Les avis les plus fréquents y sont déjà indiqués (exemple : avis de 72 heures).

Si le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions est utilisé par le courtier, ce dernier sera responsable de l’envoi du document et devra obtenir l’accusé de réception du vendeur dans les délais afin de s’assurer que l’avis ait bien été donné à temps. Le courtier de l’acheteur peut, en ayant communiqué au préalable avec le courtier du vendeur, s’entendre avec lui pour faire signer l’accusé de réception de l’avis par le vendeur. Le courtier de l’acheteur devra conserver une preuve de réception au dossier.

Existe-t-il d’autres moyens de faire la preuve de la réception de l’avis?

OUI. Tous les moyens faisant preuve de la réception peuvent être utilisés. Lorsque les délais sont presque expirés et pour éviter tout litige, le courtier peut suggérer d’envoyer l’avis par huissier. Le procès-verbal de ce dernier fait preuve de la réception.

Dans l’éventualité où les parties insistent pour s’occuper elles-mêmes de la transmission de leur avis, elles ne peuvent pas utiliser le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions. Le courtier doit alors consigner au dossier qu’elles ont voulu procéder ainsi et doit s’assurer que le tout a été fait, en conservant aussi des preuves au dossier.

Si les parties veulent modifier la Promesse d’achat pour réduire le prix offert au lieu de se désister, la clause AV5. du formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions peut-elle être utilisée?

NON. La section des signatures du formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions ne prévoit que des accusés de réception. Si les parties veulent modifier la Promesse d’achat, elles peuvent s’entendre au préalable; le courtier notera leurs volontés au formulaire Modifications qui sera signé par les parties. En effet, le formulaire Modifications doit obligatoirement être utilisé pour changer le contenu d’un formulaire de promesse d’achat visant un immeuble résidentiel.

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Dernière mise à jour : 17 novembre 2021
Numéro d'article : 124198