L'utilisation des formulaires lors d'une succession

Que vous agissiez comme courtier du vendeur ou comme courtier de l’acheteur, il arrive que vous deviez agir dans le cadre de l'exécution d'une succession.

À titre de courtier du vendeur

Supposons qu'un client vienne vous voir en vous mentionnant que sa mère est décédée et qu'il représente la succession, c'est-à-dire les personnes qui héritent des biens de la défunte. Dans le cadre de l'exécution de cette succession, il vous informe que les héritiers ont décidé de vendre l'immeuble résidentiel de leur mère. Après discussion et après vérification des autorisations que le liquidateur a obtenues, vous vous apprêtez à établir un contrat de courtage vente avec ce dernier.

Question : À titre de courtier du vendeur, devez-vous utiliser le contrat de courtage obligatoire et faire remplir le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise), bien que l'immeuble appartienne à une succession?

Réponse : Oui.

En droit des successions, les héritiers ont les mêmes droits et obligations que la personne défunte. Or, la Loi sur le courtage immobilier est une loi d'ordre public qui vise à protéger les personnes physiques dans le cadre de la vente de leur immeuble résidentiel. Ainsi, la succession a droit à la même protection dont aurait bénéficié la personne propriétaire si elle avait vendu l'immeuble de son vivant. Vous devez donc utiliser le formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements.

Documents importants

Il est primordial qu’un courtier connaisse et comprenne les documents relatifs aux successions. En raison des particularités propres au droit des successions, le courtier doit tenir compte de ses limites et ne devrait pas hésiter à consulter un notaire au besoin.

Le testament
Le testament renferme l’information permettant de savoir si les liquidateurs détiennent la simple ou la pleine administration des biens du défunt leur permettant de vendre l’immeuble. Le courtier doit donc obtenir une copie conforme du testament. Cependant, en raison de l’information confidentielle que ce document contient, le client pourrait être réticent à fournir une copie. Si c’est le cas, le courtier pourrait suggérer à son client de demander au notaire instrumentant de lui remettre un extrait certifié conforme du testament portant uniquement sur les pouvoirs d’administration du liquidateur.

La déclaration de transmission
Il s’agit du document publié au Registre foncier par le notaire précisant l'identité et les coordonnées de la personne décédée, de ses héritiers et du liquidateur, la désignation de l'immeuble, la part qui revient à chacun, de même que le type de succession dont il s’agit.

Le certificat de recherche testamentaire
Il s’agit d’un document émis par le notaire attestant que le testament fourni est bien le dernier rédigé légalement. Qu’un testament ait été laissé ou non, il faut obligatoirement procéder à une demande de recherche testamentaire dans les Registres des dispositions testamentaires et des mandats du Québec. Notez que le certificat de recherche testamentaire est un document utile, mais lorsque la déclaration de transmission immobilière est publiée, il devient moins pertinent. Dans ce cas, il ne doit pas obligatoirement être conservé aux dossiers du courtier.

Avant de conclure un contrat de courtage, quels documents obtenir et conserver?

Avant d’aller de l’avant, le courtier doit obtenir et conserver les documents suivants :

• Le testament (une copie certifiée conforme ou un extrait certifié conforme faisant état des pouvoirs de simple ou de pleine administration du liquidateur); 
• La déclaration de transmission (à moins d’une situation particulière);
  • La meilleure pratique est de l’avoir en main au moment de la signature du contrat de courtage. Toutefois, il se peut que la déclaration de transmission ne soit pas disponible à ce moment-là. Dans ce cas, il est possible de conclure un contrat de courtage si le courtier a en sa possession une copie ou un extrait certifié du testament et le certificat de recherche testamentaire, et qu’il a consulté le notaire du client. Il est important dans cette situation que le courtier conseille adéquatement le vendeur quant aux délais à considérer pour la signature de l’acte de vente (la déclaration de transmission devra être signée et publiée avant le transfert des titres à l’acheteur);
• Le certificat de recherche testamentaire (nécessaire seulement en l’absence de la déclaration de transmission au moment de la prise du contrat de courtage).

Quelle est la différence entre la pleine et la simple administration attribuée au liquidateur?

Le courtier doit prendre connaissance des documents et vérifier si le liquidateur nommé possède la pleine ou la simple administration. La pleine administration confère au liquidateur le pouvoir de signer tous les documents reliés à la vente de la propriété au nom et pour la succession. Pour sa part, la simple administration ne permet pas au liquidateur de prendre seul les décisions concernant la succession et la vente de l’immeuble. Le courtier doit alors obtenir la signature de l’ensemble des héritiers ou une procuration de ceux-ci en faveur du liquidateur ou d’une autre personne de confiance.

À titre de courtier de l’acheteur

Maintenant, supposons que vous travailliez avec un acheteur pour lui trouver un immeuble résidentiel. Après quelques recherches, vous dénichez la perle rare. Cet immeuble est inscrit par un autre courtier. Vous communiquez alors avec ce dernier pour obtenir des renseignements et il vous informe que « c'est la succession qui vend l'immeuble ». Après une deuxième visite, votre acheteur désire faire une promesse d'achat.

Question : À titre de courtier de l’acheteur, devez-vous utiliser le formulaire Promesse d'achat bien que la vente de l'immeuble soit effectuée par l'entremise d'une succession?

Réponse : Oui.

Pour les raisons mentionnées plus haut, au sens de la Loi sur le courtage immobilier, cette vente doit être traitée comme la vente d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements appartenant à une personne physique. Vous devez donc utiliser le formulaire intitulé Promesse d'achat.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter Info OACIQ.

Pour plus d'information, nous vous invitons à lire les articles suivants :

• Quoi faire en cas de décès du vendeur
• Ligne directrice - prévention du blanchiment d'argent et de la fraude immobilière
• La garantie légale de propriété et de qualité

Vous pouvez également consulter le guide de pratiques professionnelles intitulé Opérations de courtage : Recourir aux règles de droit.