Assurances
Deux contrats d'assurance sont requis dans le cas des copropriétés divises : l’assurance du copropriétaire et l’assurance du syndicat de copropriété. Selon la nature et l’étendue des dommages subis, il est fort probable que l’indemnisation relève de l’un ou l’autre des contrats, ou des deux.
Source : infoassurance.ca — Assurance condo
Contrats d’assurance requis
Assurance du copropriétaire
L’assurance du copropriétaire couvre le mobilier, les effets personnels du copropriétaire et sa responsabilité personnelle. Elle couvre également les améliorations apportées à sa partie privative lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie (soit, l’unité de référence qui doit se trouver dans le registre de la copropriété).
Les copropriétaires d’un immeuble comportant moins de treize fractions servant d’unité d’habitation ou pour l’exploitation d’une entreprise doivent détenir une assurance responsabilité civile d’un montant minimal d’un million de dollars. Cette exigence grimpe à deux millions pour les copropriétaires d’immeuble composés de plus de treize fractions. Il est pertinent de mentionner que cette exigence s’applique au plus tôt des deux dates suivantes : (1) à l’expiration d’une couverture d’assurance en vigueur ou (2) le 15 octobre 2021.
Source : condolegal.com — Définition : Assurances - Améliorations apportées à une partie privative
Assurance du syndicat de copropriété
Les assurances obligatoires
Un syndicat de copropriété doit obligatoirement souscrire les assurances suivantes :
- Une assurance de biens couvrant l’ensemble du bâtiment qui inclut les parties privatives (sauf les améliorations identifiables) et les parties communes.
- Une assurance couvrant la responsabilité civile du syndicat envers les tiers (ce qui inclut la responsabilité du syndicat envers les copropriétaires).
- Une assurance couvrant la responsabilité civile des membres du conseil d’administration.
- Une assurance couvrant la responsabilité civile du gérant.
- Une assurance couvrant la responsabilité civile des personnes occupant une fonction à l’assemblée des copropriétaires.
En aucun temps, les copropriétaires ne peuvent décider de s’y soustraire, que ce soit au moyen d’une résolution du conseil d’administration ou d’une résolution de l’assemblée des copropriétaires.
Le syndicat doit également souscrire les assurances prévues à la déclaration de copropriété.
ARTICLE 1073 DU CODE CIVIL DU QUÉBEC
En vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec, « Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment. Ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre de l’ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement.
Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.
Le gouvernement peut, par règlement, déterminer des cas où une franchise est considérée comme déraisonnable. De plus, un contrat d’assurance souscrit par un syndicat couvre de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement, à moins que la police ou un avenant n’indique expressément et en caractères apparents ceux de ces risques qui sont exclus. Ces règlements peuvent établir des catégories de bâtiments, notamment en fonction de leur taille, de leur valeur et de leur situation géographique. »
Assurance responsabilité envers les tiers
En plus de l’assurance contre les risques usuels, la Loi oblige le syndicat des copropriétaires à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.
La notion de tiers comprend les personnes étrangères à la copropriété, un passant, par exemple, mais aussi les copropriétaires et les autres personnes se trouvant dans l’immeuble, un locataire ou un visiteur, par exemple.
Notion de responsabilité
La notion de responsabilité inclus, notamment :
- Un dommage causé par le défaut d’entretien des parties communes ou les vices de conception ou de construction des parties communes:
Ex. : un morceau d’un mur de briques se détache du bâtiment par manque d’entretien et blesse un passant. - Un dommage résultant d’une décision prise par le syndicat :
Ex. : la décision de faire installer une piscine par une personne qui n’est pas un professionnel, ce qui entraîne une installation défectueuse ayant causé des blessures à un utilisateur de l’équipement. - Un dommage causé par les erreurs, les omissions ou les actes de négligence des représentants du syndicat :
Ex. : un cambriolage résultant de la négligence du gardien de sécurité.
Police d’assurance responsabilité
La police d’assurance couvrant la responsabilité doit indiquer un montant pour la couverture d’assurance. Si la déclaration de copropriété n’impose pas un montant précis à ce sujet, il appartient au conseil d’administration de le fixer. Dans ce cas, il est recommandé de recourir à un professionnel de l’assurance pour déterminer un montant adéquat.
Souscrire une police d’assurance couvrant la responsabilité envers les tiers est dans l’intérêt des copropriétaires. Lorsqu’un évènement fâcheux relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et qu’il n’y a pas de police couvrant cette responsabilité, ce sont les copropriétaires en place au moment de l’incident qui auront la charge financière du dédommagement du tiers affecté. Ainsi, un ancien copropriétaire pourrait avoir à débourser un montant pour dédommager une personne qui s’est blessée sur le terrain de l’immeuble, alors qu’il était copropriétaire, et ce, même s’il ne l’est plus.
Assurance de biens
Depuis le 15 avril 2021, un syndicat de copropriété doit nécessairement souscrire une assurance de biens contre les risques usuels dont, notamment, les risques suivants :
- Vol
- Incendie
- Foudre
- Tempête
- Grève
- Émeute ou mouvement populaire
- Impact d’un aéronef ou d’un véhicule
- Actes de vandalisme ou de malveillance
► DEVOIRS ET OBLIGATIONS DU COURTIER
Le courtier doit :
- S’assurer que les assurances requises ont été souscrites, et ce, dès la signature du contrat de courtage pour la vente d’une unité. Notamment, est-ce que le syndicat a souscrit les assurances obligatoires? Ceci permettra, entre autres, d’éviter des délais qui pourraient faire échouer la transaction. Ces renseignements peuvent être obtenus du vendeur et du syndicat des copropriétaire.
- Obtenir une copie des polices d’assurance.
- Obtenir les renseignements relatifs au fonds d’autoassurance, le cas échéant.
Le courtier qui représente le vendeur ou un acheteur non représenté (et qui doit alors lui offrir un traitement équitable) doit :
- Informer l’acheteur que le syndicat n’a pas souscrit les assurances obligatoires. Dans ce cas, un acheteur devrait rendre sa Promesse d’achat conditionnelle à ce que le syndicat des copropriétaires se conforme à la loi.
- Informer l’acheteur que le syndicat des copropriétaires a des obligations légales et de l’importance de la couverture des assurances. Si l’acheteur doit obtenir des conseils concernant les assurances, le courtier doit le référer à un expert en la matière.
Pour en savoir plus : Polices d’assurance et copropriété divise : devoirs de vérification et d’information et Assurance des copropriétés : survol des nouvelles règles
