33-23-2506
Numéro de permis
G8318
Nom du courtier
Shoshanna Drouin
Décision
AVIS DE SUSPENSION DE PERMIS
SHOSHANNA DROUIN (G8318)
No greffe : 33-23-2506
Soyez avisé que le 8 octobre 2024 le Comité de discipline a ordonné que le permis de courtier immobilier Mme Shoshanna Drouin, dont l’établissement est situé à Montréal soit suspendu du 15 novembre 2024 au 15 novembre 2025 pour avoir commis les infractions suivantes
:
Chef 1 : Le ou vers le 1er mars 2019, concernant l’Immeuble 1 sis à L’Île-Perrot, alors qu’elle détenait un permis de courtier immobilier restreint au courtage résidentiel, a agi comme intermédiaire avec rétribution pour la vente d’un immeuble de six logements.
Chef 3 : n’a pas transmis, sans délai, à l’agence pour laquelle elle agissait les renseignements et les documents nécessaires au maintien des registres et des dossiers, et ce, aux dates et pour les immeubles suivants :
Immeuble 1 sis à L’Île-Perrot
a) À compter du ou vers le 1er mars 2019, les Déclarations du vendeur sur un formulaire duProprio;
b) À compter du ou vers le 18 mars 2019, la Promesse d’achat sur un formulaire duProprio;
c) À compter du ou vers le 30 avril 2019, des Modifications sur un formulaire duProprio;
d) À compter du ou vers le 7 juin 2019, des Modifications sur un formulaire duProprio;
Immeuble 2 sis à Salaberry-de-Valleyfield
e) À compter du ou vers le 3 mars 2021, le contrat de courtage;
f) À compter du ou vers le 29 novembre 2019, les Déclarations du vendeur et la Promesse d’achat sur des formulaires duProprio;
g) À compter du ou vers le 13 décembre 2019, des Modifications sur un formulaire duProprio;
Immeuble 3 sis à Salaberry-de-Valleyfield
h) À compter du ou vers le 29 janvier 2020, les Déclarations du vendeur et la Promesse d’achat sur des formulaires duProprio;
i) À compter du ou vers le 18 janvier 2021, les Déclarations du vendeur ;
j) À compter du ou vers le 20 janvier 2021, le contrat de courtage;
k) À compter du ou vers le 24 mai 2021, le contrat de courtage;
Immeuble 4 sis à Salaberry-de-Valleyfield
l) À compter du ou vers le 29 janvier 2020, les Déclarations du vendeur et la Promesse d’achat sur des formulaires duProprio;
m) À compter du ou vers le 26 février 2021, le contrat de courtage;
Immeuble 5 sis à Salaberry-de-Valleyfield
n) À compter du ou vers le 29 janvier 2020, les Déclarations du vendeur et la Promesse d’achat sur des formulaires duProprio;
Immeuble 6 sis à Salaberry-de-Valleyfield
o) À compter du ou vers le 29 janvier 2020, les Déclarations du vendeur et la Promesse d’achat sur des formulaires duProprio;
Immeuble 7 sis à Salaberry-de-Valleyfield
p) À compter du ou vers le 30 janvier 2020, la Promesse d’achat sur des formulaires duProprio;
Immeuble 8 sis à Salaberry-de-Valleyfield
q) À compter du ou vers le 18 février 2020, la Promesse d’achat sur un formulaire duProprio;
Immeuble 9 sis à Sainte-Anne-de-Bellevue
r) À compter du ou vers le 3 juillet 2020, la Promesse d’achat sur un formulaire duProprio;
Immeuble 10 sis à L’Île-Perrot
s) À compter du ou vers le 3 juillet 2020, la Promesse d’achat sur un formulaire duProprio;
Immeuble 11 sis à Salaberry-de-Valleyfield
t) À compter du ou vers le 3 juillet 2020, la Promesse d’achat sur un formulaire duProprio;
Immeuble 12 sis à Salaberry-de-Valleyfield
v) Le ou vers le 3 juillet 2020, la Promesse d’achat sur un formulaire duProprio;
Chef 4 : A participé à un stratagème de gonflement de prix en préparant des contre-lettres et en tolérant ou permettant que des remises soient faites, notamment en argent comptant dans le cadre de ces transactions, le tout en sachant que les parties signeraient des actes de vente à un prix supérieur ne reflétant pas le réel prix vendu, et ce, aux dates et pour les immeubles suivants :
a) Le ou vers le 14 février 2020, pour l’Immeuble 2 sis à Salaberry-de-Valleyfield;
b) Le ou vers le 19 juin 2020, pour l’Immeuble 3 sis à Salaberry-de-Valleyfield;
c) Le ou vers le 19 juin 2020, pour l’Immeuble 4 sis à Salaberry-de-Valleyfield;
d) Le ou vers le 29 mai 2020, pour l’Immeuble 5 sis à Salaberry-de-Valleyfield;
e) Le ou vers le 20 novembre 2020, pour l’Immeuble 6 sis à Salaberry-de-Valleyfield;
f) Le ou vers le 23 décembre 2020, pour l’Immeuble 7 sis à Salaberry-de-Valleyfield;
g) Le ou vers le 20 mars 2020, pour l’Immeuble 8 sis à Salaberry-de-Valleyfield;
h) Le ou vers le 18 septembre 2020, pour l’Immeuble 10 sis à L’Île Perrot;
Chef 5 : Alors qu’aucun contrat de courtage n’avait été conclu, a personnellement ou par l’entremise de Québec inc., dont elle est la présidente et actionnaire, a réclamé ou a permis que soit réclamé une rétribution aux personnes suivantes :
Immeuble 1 sis à L’Île-Perrot
a) Le ou vers le 26 juin 2019 au vendeur;
Immeuble 2 sis à Salaberry-de-Valleyfield
b) Le ou vers le 12 février 2020 au vendeur;
Immeuble 3 sis à Salaberry-de-Valleyfield
c) Le ou vers le 26 mai 2020 à l’acheteur;
d) Le ou vers le 12 juin 2020 au vendeur;
Immeuble 4 sis à Salaberry-de-Valleyfield
e) Le ou vers le 26 mai 2020 à l’acheteur;
f) Le ou vers le 19 juin 2020 au vendeur;
Immeuble 5 sis à Salaberry-de-Valleyfield
g) Le ou vers le 26 mai 2020 à l’acheteur;
h) Le ou vers le 29 mai 2020 au vendeur;
Immeuble 6 sis à Salaberry-de-Valleyfield
i) Le ou vers le 12 novembre 2020 à l’acheteur;
j) Le ou vers le 16 novembre 2020 au vendeur;
Immeuble 7 sis à Salaberry-de-Valleyfield
k) Le ou vers le 23 décembre 2020 au vendeur;
Immeuble 8 sis à Salaberry-de-Valleyfield
l) Le ou vers le 12 mars 2020 au vendeur;
Immeuble 9 sis à Sainte-Anne-de-Bellevue
m) Le ou vers le 6 août 2020 au vendeur;
n) Le ou vers le 3 août 2020 à l’acheteur par l’entremise d’une société incorporée dont il est le président;
Immeuble 10 sis à L’Île-Perrot
o) Le ou vers le 18 septembre 2020 au vendeur;
Immeuble 11 sis à Salaberry-de-Valleyfield
p) Le ou vers le 16 février 2021 au vendeur;
q) Le ou vers le 2 mars 2021 à l’acheteur;
Immeuble 12 sis à Salaberry-de-Valleyfield
r) Le ou vers le 16 février 2021 au vendeur;
s) Le ou vers le 2 mars 2021 à l’acheteur;
Chef 6 : A personnellement ou par l’entremise de Québec inc., dont elle est la présidente et actionnaire, a perçu ou a permis que soit perçu une rétribution et ne les a pas versées, sans délai, à l’agence pour laquelle elle exerçait ses activités, et ce, aux dates et pour les immeubles suivants :
Immeuble 1 sis à L’Île-Perrot
a) Le ou vers le 5 juillet 2019;
Immeuble 2 sis à Salaberry-de-Valleyfield
b) Le ou vers le 17 février 2020;
Immeuble 3 sis à Salaberry-de-Valleyfield
c) Le ou vers le 25 juin 2020;
Immeuble 4 sis à Salaberry-de-Valleyfield
d) Le ou vers le 25 juin 2020;
Immeuble 5 sis à Salaberry-de-Valleyfield
e) Le ou vers le 2 juin 2020;
Immeuble 6 sis à Salaberry-de-Valleyfield
f) Le ou vers le 19 novembre 2020;
Immeuble 7 sis à Salaberry-de-Valleyfield
g) Le ou vers le 29 décembre 2020;
Immeuble 8 sis à Salaberry-de-Valleyfield
h) Le ou vers le 13 mars 2020;
Immeuble 9 sis à Sainte-Anne-de-Bellevue
i) Le ou vers le 10 août 2020;
Immeuble 10 sis à L’Île-Perrot
j) Le ou vers le 23 septembre 2020;
Chef 8 : Le ou vers le 6 octobre 2020, à Châteauguay, a indûment influencé ou permis que soit influencée une vendeuse vulnérable de laquelle elle avait obtenu des renseignements confidentiels et stratégiques, pour qu’elle vende son immeuble sans contrat de courtage ni mise en marché, au bénéfice de l’une de ses relations d’affaires.
Chef 10 : Concernant l’Immeuble 13 sis à Châteauguay, n’a pas transmis, sans délai, à l’agence pour laquelle elle agissait les renseignements et les documents nécessaires au maintien des registres et des dossiers, et ce, aux dates suivantes :
a) À compter du ou vers le 5 octobre 2020, la Promesse d’achat sur un formulaire duProprio;
b) À compter du ou vers le 6 octobre 2020, des Modifications sur un formulaire duProprio;
Chef 11 : Le ou vers le 8 novembre 2020, concernant l’Immeuble 13 sis à Châteauguay, alors qu’aucun contrat de courtage n’avait été conclu, a réclamé une rétribution à l’acheteur par l’entremise d’une société incorporée dont il est le président.
Chef 12 : Le ou vers le 18 novembre 2020, concernant l’Immeuble 13 sis à Châteauguay, a perçu une rétribution et ne l’a pas versée, sans délai, à l’agence pour laquelle elle exerçait ses activités
Chef 13 : À compter du ou vers le 15 juin 2022, a entravé l’enquête menée par la syndique adjointe, en ne lui transmettant pas tous les documents et informations exigés, dont toutes les promesses d’achat qu’elle avait faites sur des formulaires duProprio
Brossard, ce 15 novembre 2024
Renée Dionne
Secrétaire du Comité de discipline
