Fonds de prévoyance

Il s’agit d’un document qui établit une projection des sommes à être versées par les copropriétaires à court, moyen et long terme (jusqu’à 30 ans) au fonds de prévoyance.

Cette projection permet d’amasser chaque année l’argent nécessaire pour financer les travaux requis à l’immeuble. Le but est de maintenir l’intégrité de l’immeuble de façon continue.

À cet effet, les syndicats qui ne versent qu’un faible pourcentage de leurs dépenses (5 à 10 % par année, par exemple) à leur fonds de prévoyance feront assurément face à une hausse importante de leurs « frais de condos » afin de rattraper les cotisations manquantes des dernières années.

Pour en savoir plus : Entrée en vigueur du projet de loi sur l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise

Stratégie de gestion du fonds de prévoyance

Les copropriétaires doivent connaître l’état des parties communes afin de prévoir les sommes requises pour remplacer les composantes de l’immeuble au moment où elles atteindront leur fin de vie utile.

Les gestionnaires de copropriété peuvent employer différentes stratégies pour remplacer les éléments d’équipement, selon la situation.

Étude du fonds de prévoyance

Bientôt, le syndicat de copropriété aura l’obligation de faire faire une étude du fonds de prévoyance par un spécialiste. Beaucoup de copropriétés ont adopté des bonnes pratiques et appliquent déjà cette façon de faire. Bien qu’elle puisse varier dans sa forme, l’étude du fonds de prévoyance fait habituellement partie du plan de gestion de l’actif, qu’on peut retrouver dans le registre de la copropriété.

Cette étude est très pertinente puisqu’elle permet de déterminer combien de sommes devront être injectées dans l’immeuble dans les prochaines années afin de faire face aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Cela permet donc aux futurs copropriétaires de savoir ce qui les attend dans les prochaines années et de déterminer si le fonds de prévoyance du syndicat est suffisant.

Le plan de gestion de l’actif est un rapport rédigé par un expert. Il vise à identifier dans le temps, la nature et le coût des travaux à réaliser dans les parties communes pour les maintenir en bonne condition.

On retrouve donc habituellement dans le plan de gestion de l’actif les trois documents* suivants :

• Certificat d’état de l’immeuble
• Étude du fonds de prévoyance
• Carnet d’entretien

En vertu l’article 1068.1 du C.c.Q, le vendeur d’une fraction devra remettre au promettant-acheteur une attestation du syndicat quant à l’état de la copropriété.

Cette obligation n’existe qu’à compter du jour de la nomination du nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.

*Pour plus d’information à ce sujet, consulter la section « Qualité et inspection de l’immeuble en copropriété divise ».

Comment savoir si le fonds de prévoyance est adéquat?

Le Code civil du Québec indique, à titre indicatif seulement, que la contribution au fonds de prévoyance doit être d’au moins 5 % de la contribution aux charges communes des copropriétaires.

Cependant, aucune copropriété ne peut survivre avec des contributions qui avoisinent les 5 % prévus dans le Code civil du Québec. Les administrateurs doivent calculer les coûts de réparations majeures et de remplacement des éléments communs. Peu importe le résultat de cette étude, en aucun temps et d’aucune façon, une charge commune au fonds de prévoyance ne doit être inférieure à 5 %.

Indicateurs faciles à utiliser

Présentement, on peut présumer qu’une copropriété où les copropriétaires contribuent pour moins de 700 $ par année par unité, deviendra une copropriété à problèmes. Il faut donc fixer des contributions plus élevées. De plus en plus de copropriétés requièrent des contributions annuelles dépassant 1 000 $ par copropriétaire.

Un autre indicateur qui peut être utilisé est la valeur de reconstruction qui est établie dans la police d’assurance de la copropriété. Il s’agit d’un indicateur plus fiable que le pourcentage des charges communes.

Financement du fonds de prévoyance d’un syndicat horizontal

Le financement du fonds de prévoyance d’un syndicat horizontal peut se faire de deux façons, tout dépendant des termes des déclarations de copropriété, soit :

• Paiement fait directement par le copropriétaire au syndicat horizontal.
• Paiement fait au syndicat vertical qui contribue selon une quote-part au fonds du syndicat horizontal (plus fréquent).

Où trouver le montant du fonds de prévoyance?

Auprès du syndicat des copropriétaires à l’aide du formulaire recommandé Demande de renseignement au syndicat des copropriétaires (DRCOP).

 

Projet de loi 16

FONDS DE PRÉVOYANCE

Au Canada, dans huit provinces et un territoire, la réalisation d’une étude sur le fonds de prévoyance d’une copropriété divise est obligatoire.

Selon un sondage diffusé en 2015 par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, la Fédération des chambres immobilières du Québec et l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec, 41 % de 850 administrateurs de copropriétés ont affirmé que les sommes disponibles dans leur fonds de prévoyance seraient insuffisantes au moment de réaliser des travaux majeurs.

Dans le cas où un promoteur a le contrôle de la copropriété, les sommes à verser au fonds de prévoyance par les copropriétaires devront correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble, jusqu’à ce qu’il obtienne une étude sur ce fonds.

Le conseil d’administration d’une copropriété devra commander une étude afin d’évaluer les sommes à verser dans son fonds de prévoyance. Les contributions annuelles des copropriétaires à ce fonds devront être fixées sur la base des recommandations de cette étude.

Toute étude devra être effectuée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement du Québec. Celui-ci désignera, notamment, les ordres professionnels dont les membres sont habilités à la réaliser. Des travaux du gouvernement sont prévus en 2020 afin de déterminer ces normes.

 

 

États financiers

Les états financiers constituent un ensemble de documents démontrant la situation financière de la copropriété. Ces états indiquent plus précisément le montant d'argent dont le syndicat des copropriétaires dispose et ses dépenses.