4. Obligation de divulguer le statut de titulaire de permis du courtier partie à la transaction et la nature de son intérêt dans la transaction

4.1 Obligation de divulgation

4.2 Contenu obligatoire de l'avis de divulgation

4.3 Formulaire Avis de divulgation de l'agence immobilière ou du courtier immobilier - Achat-Vente-Prêt

4.4 Registre des avis de divulgation

4.5 Distinction entre l'obligation de divulguer le statut de titulaire de permis et celle de dénoncer le conflit d'intérêts

4.6 Interdiction de rétribution du courtier qui agit pour lui-même

4.7 Conditions de couverture d’assurance responsabilité du FARCIQ

4.1 Obligation de divulgation

Le titulaire de permis (courtier ou agence) qui possède ou se propose d’acquérir un intérêt (droit de propriété ou droit financier) directement ou indirectement, en tout ou en partie, dans une transaction immobilière (achat, vente ou prêt garanti par hypothèque immobilière) doit divulguer son statut de courtier ou d’agence et la nature de son intérêt dans la transaction, par exemple à titre d’acheteur, de vendeur, de créancier, d’actionnaire ou de caution.

Voici des exemples où le courtier ou l'agence doit divulguer son statut de titulaire de permis et la nature de son intérêt dans la transaction :

• Lorsqu’il vend une propriété qui lui appartient ou qui appartient à une personne morale dans laquelle il a des intérêts.
• Lorsqu’il achète personnellement un immeuble ou par l’intermédiaire d’une personne morale dans laquelle il a des intérêts.

L’objectif visé par l’obligation de divulguer le statut de titulaire de permis est de dévoiler à l’autre partie le fait qu’elle fait affaire avec une personne qui détient une expertise en courtage immobilier.  

Cette obligation est d’autant plus importante à respecter lorsque le titulaire de permis agit pour lui-même et que l’autre partie n’est pas non plus représentée par un courtier immobilier.

Le Tribunal explique ainsi les raisons pour lesquelles la divulgation du statut du titulaire de permis est exigée :

« La divulgation du statut est nécessaire pour rétablir l’équilibre entre les parties dans le cadre d’une transaction immobilière impliquant un courtier immobilier, par exemple, lorsqu’un courtier souhaite faire l’acquisition d’une propriété pour lui-même ou dans un objectif de revente.¹»

Le titulaire de permis possède en effet un avantage par rapport aux parties intéressées dans une transaction en raison de ses connaissances et de son expérience en matière de courtage immobilier, surtout si elles ne sont pas représentées par un courtier.

En effet, les parties non représentées ne bénéficient pas des conseils objectifs et indépendants d’un courtier immobilier qui protégerait leurs intérêts. De plus, si le titulaire de permis n’est pas lui-même représenté par un courtier, il ne peut leur accorder de traitement équitable puisqu’il est personnellement impliqué dans la transaction.

Il existe différents scénarios où le courtier ou l’agence (entité juridique) doit divulguer son statut de titulaire de permis et la nature de son intérêt (droit de propriété ou droit financier) dans l’immeuble qui fait l’objet d’un achat, d’une vente ou d’une hypothèque immobilière :

1. Le courtier ou l’agence possède ou se propose d’acquérir, en tout ou en partie, un intérêt dans un immeuble (« intérêt direct » dans l’immeuble);
2. Le courtier ou l’agence possède ou se propose d’acquérir, en tout ou en partie, un intérêt par l’entremise d’une personne physique ou morale avec laquelle il est lié², (« intérêt indirect » dans l’immeuble) (ex. : vente de l’immeuble de son conjoint, achat d’un immeuble par une société par actions qu’il contrôle);
3. Le courtier ou l’agence possède ou se propose d’acquérir, en tout ou en partie, un intérêt dans un immeuble, lui-même et par l’entremise d’une personne physique ou morale avec laquelle il est lié (« intérêt financier direct » dans l’immeuble) (ex. : vente de son immeuble dont il est propriétaire avec son conjoint);
4. Le courtier ou l’agence agit ou se propose d’agir à titre de prêteur à l’égard d’un prêt garanti par hypothèque immobilière soit personnellement (« intérêt direct » dans l’immeuble) ou par l’entremise d’une personne physique ou morale avec laquelle il est lié (« intérêt indirect » dans l’immeuble).

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4.2 Contenu obligatoire de l'avis de divulgation

Conformément à la Loi, l'avis de divulgation du statut de titulaire de permis et la nature de son intérêt dans la transaction doivent être écrits, transmis par le titulaire de permis sans délai et indiquer ce qui suit¹ :

Le cas échéant, l'avis de divulgation doit également contenir :

Les cas suivants en sont des exemples non limitatifs :

Ayant ces renseignements contenus dans l’avis de divulgation, les autres parties à la transaction sont ainsi prévenues qu’elles ne négocient peut-être pas à « armes égales » et qu’elles ont intérêt, dans ce contexte, à obtenir les conseils d’un autre titulaire de permis ou d’un professionnel du secteur financier lorsque l’objet de la transaction porte sur un prêt garanti par hypothèque immobilière.

Cette divulgation est très importante, car en cas de défaut de donner cet avis ou en cas de défaut de respecter l’ensemble des exigences réglementaires ci-dessus mentionnées au niveau du contenu de cet avis, les conséquences peuvent être importantes. En effet, celui à qui cette information doit être donnée peut, tant que le contrat n’a pas été signé par les parties, se dédire sans pénalité de toute offre ou promesse, acceptée ou non, portant sur l’immeuble ou le prêt, par l’envoi ou la remise d’un avis écrit à l’autre partie.

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4.3 Formulaire Avis de divulgation de l'agence immobilière ou du courtier immobilier - Achat-Vente-Prêt

La transmission de l’avis du titulaire de permis doit se faire par tout moyen faisant preuve de la date et de l’heure de sa réception.

Les titulaires de permis peuvent utiliser à cette fin le formulaire Avis de divulgation de l'agence immobilière ou du courtier immobilier – Achat-Vente-Prêt. Rappelons que ce formulaire n’a pas été conçu pour dénoncer un conflit d’intérêts du courtier avec ceux d’un client, mais plutôt pour :

1. divulguer son statut de titulaire de permis en raison de l’expertise qu’il détient en courtage immobilier;
2. divulguer la nature de l’intérêt (droit de propriété ou droit financier) qu’il possède ou se propose d’acquérir dans l’immeuble;
3. informer l’autre partie qu’il ne peut la représenter pour cette transaction et qu’elle a la possibilité de se faire représenter par le courtier immobilier de son choix;
4. informer l’autre partie, lors d’une acquisition, le cas échéant, qu’il négocie, a négocié ou à l’intention de négocier la revente ou l’aliénation de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. En d’autres termes, si le titulaire de permis (courtier ou agence) prévoit de revendre ou de céder le bien qu’il souhaite acquérir, il doit en informer le vendeur;
5. informer le vendeur, s’il était chargé de vendre l’immeuble qui fait l’objet de la vente en vertu d’un contrat de courtage avec celui-ci, sous certaines restrictions¹, du fait qu’il met fin à son contrat avant le dépôt de sa proposition de transaction;
6. informer l’autre partie de l’exclusion de l’assurance responsabilité offerte par le FARCIQ en raison de son intérêt dans la transaction.

Il est essentiel de NE PAS CONFONDRE ET DE DISTINGUER deux obligations déontologiques importantes :

► l’obligation de divulguer par écrit et sans délai le statut de titulaire de permis du courtier partie à la transaction et la nature de son intérêt dans la transaction.

► l’obligation de dénoncer par écrit et sans délai un conflit d'intérêts que le titulaire de permis ne peut éviter.

Ce sont des obligations distinctes qui ont des objectifs différents.

L’obligation de divulguer le statut de titulaire de permis et la nature de l’intérêt de ce dernier dans la transaction immobilière ne découle pas de son obligation d’éviter une situation de conflit d’intérêts. Et même si le statut de titulaire de permis et la nature de son intérêt sont divulgués, il n’est pas permis pour le courtier immobilier d’être en conflit d’intérêts.

4.6 Interdiction de rétribution du courtier qui agit pour lui-même

Le titulaire de permis qui est partie à une transaction peut choisir d’être représenté par un autre titulaire de permis (ce qui est fortement recommandé) ou d’agir pour lui-même. S’il agit pour lui-même, il ne peut pas le faire à titre de titulaire de permis puisqu’il n’agit pas comme représentant d’une partie et qu’il ne peut pas signer un contrat de courtage avec lui-même.

Ainsi, lorsqu’il agit pour lui-même, le courtier n’a pas droit à une rétribution, car il n’agit pas comme intermédiaire, mais bien comme partie à une transaction. Il est à noter qu’un courtier qui agit en partie à ce titre pour la mise en marché (il est copropriétaire d’un immeuble) pourra toutefois être rétribué pour ses services.

Un titulaire de permis (courtier ou agence) ne peut réclamer ni recevoir de rétribution lorsque lui-même, son conjoint ou une personne morale ou une société contrôlée par lui-même ou son conjoint devient locataire ou acquiert un intérêt dans un immeuble¹.

La notion de contrôle d’une société englobe deux aspects dont il faut tenir compte : le contrôle de droit et le contrôle de fait. La détermination du contrôle est parfois complexe et peut nécessiter une expertise particulière. Le courtier qui détient un intérêt dans une société qui se propose d’acquérir un immeuble et qui entend se prévaloir de son droit à la rétribution devrait discuter avec le courtier du vendeur au plus tôt dans la transaction et s’assurer de fournir les preuves de son droit.

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4.7 Conditions de couverture d’assurance responsabilité du FARCIQ

Pour qu’une réclamation soit couverte par l’assurance responsabilité du FARCIQ, il est nécessaire que les services professionnels du courtier immobilier aient été réalisés au bénéfice de tiers. Ainsi, si le courtier immobilier agit comme l’une des parties à la transaction (soit à titre d'acheteur, de vendeur de créancier, d’actionnaire, de caution ou de locateur), les réclamations susceptibles d’être déposées par le courtier lorsqu’il agit dans ce cadre ne seront pas prises en charge par le FARCIQ.

Auparavant, la police d'assurance prévoyait qu'étaient exclues de la garantie, les réclamations découlant d’une opération de courtage immobilier visant un bien ou un droit dans lequel un assuré possède un intérêt :

1. à titre de propriétaire à plus de 10 %; ou

2. si ce bien ou ce droit est détenu par une société, à titre d’actionnaire bénéficiant de plus de 10 % des actions avec droit de vote; ou

3. à titre de créancier bénéficiant d’un droit réel dans ce bien ou ce droit.

Il est à noter que depuis le 1^er mai 2024, l’article 2.03 M) de la police d’assurance prévoit que sont exclues de la garantie : 

Toutes les réclamations découlant d’une opération de courtage immobilier visant un bien ou un droit dans lequel un assuré possède ou pourrait posséder, directement ou indirectement, un intérêt quelconque, notamment à titre d’acheteur, de vendeur, de créancier, d’actionnaire ou de caution.

Cette exclusion est cependant inopposable à tout assuré n’étant pas titulaire d’un tel intérêt.

Toutefois, notons que le courtier immobilier qui se voit confier un mandat pour représenter un collègue courtier immobilier (qui est alors soit vendeur ou acheteur) doit lui-même respecter ses propres obligations déontologiques dans le cadre de la transaction.

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