Les inclusions à une vente : comment prévenir les litiges

Lors de la mise en vente d’une propriété, il est souvent question d’inclure ou d’exclure divers éléments, tels que des meubles ou autres équipements.

Une fois les négociations terminées, ces inclusions et exclusions deviendront définitives. Une omission, une erreur ou une imprécision quant à celles-ci pourrait s’avérer générateur de conflits entre le vendeur et l’acheteur.

Les biens inclus ou exclus

Les biens intégrés ou attachés à l’immeuble, notamment les équipements de chauffage, d’électricité ou d’éclairage, comme un luminaire de salle à manger, sont automatiquement inclus à la vente, sauf s’il y a une indication contraire explicite de la part du vendeur, par exemple, dans la fiche descriptive.

À l’inverse, tout ce qui n’est pas intégré ou attaché à l’immeuble sera normalement exclu d’office de la vente à moins d’avoir été annoncé comme inclus à la suite de négociations entre le vendeur et l’acheteur. On peut penser, par exemple, à un fauteuil, aux électroménagers, aux décorations, aux tabourets de l’îlot de la cuisine, etc.

Il sera donc fort important de bien cerner les éléments que le vendeur désire inclure ou non et d’être extrêmement précis dans la description de ces inclusions afin de ne pas porter à confusion. Il peut être judicieux de décrire le bien en indiquant sa couleur, son modèle, son emplacement dans la maison pour éviter toute ambiguïté.

Lors de la présentation d’une promesse d’achat, l’acheteur doit y indiquer tous les biens qu’il désire inclure dans son offre. S’il désire obtenir plus que ce que le vendeur désirait inclure et qui est annoncé à la fiche descriptive, l’acheteur pourra en faire la proposition dans sa promesse d’achat. Encore une fois, la précision et les détails sont primordiaux pour diminuer les risques de conflit. 

À titre de courtier, ne présumez jamais que la liste d’inclusions apparaissant aux documents transactionnels est identique à celle de la fiche descriptive. Prenez le temps de valider chacun des éléments en vous assurant que votre client les a bien lus et qu’il est d’accord avant de lui faire signer l’offre ou la contre-offre.

Les équipements en location

Certains équipements en location peuvent également faire l’objet de discussion lors de la transaction. On peut penser, par exemple, au chauffe-eau, au système d’alarme ou encore à la thermopompe.

Assurez-vous de vérifier si le paiement de ces éléments est terminé ou s’ils sont encore en location. Selon le cas, il faudra conseiller vos clients en conséquence, car s’ils n’appartiennent pas au vendeur, ce dernier ne peut, à proprement parler, les inclure dans la vente. Il importe donc d’effectuer les vérifications requises, d’obtenir les factures et contrats afin de fournir les informations adéquates quant à ces biens. Vous devrez valider les contrats et effectuer les vérifications nécessaires avant d’envisager ce qui est inclus dans la vente et ce qui pourrait être pris en charge par l’acheteur (ex. : biens achetés à crédit ou contrat de location).

Les obligations du courtier immobilier

Afin de protéger toutes les parties, le courtier doit s’assurer d’obtenir et de conserver tous les échanges pertinents appuyant les négociations à cet effet. La validation écrite des discussions verbales peut souvent éviter bien des problèmes.

Il doit également s’assurer que son client (le vendeur ou l’acheteur) a bien lu la liste des inclusions et des exclusions prévues, puis, qu’elle correspond à ses attentes.

Le courtier immobilier représentant un acheteur doit également obtenir, si disponible, une copie des factures d’entretien ou des garanties applicables aux biens inclus à la vente.

De plus, le courtier immobilier doit informer les parties de tout facteur pouvant affecter l’usage attendu des inclusions, et ce, même si elles sont vendues « sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur » (85 RCE).

Finalement, si un litige survient entre le vendeur et l’acheteur, le courtier immobilier ne doit jamais promettre ni même s’engager à assumer certains frais. En cas de litige ou de réclamation, qu’elle soit confirmée ou potentielle, le courtier immobilier doit aviser immédiatement le FARCIQ afin qu’un membre de l’équipe puisse l’informer des différentes options envisageables ainsi que des risques liés à son dossier.

N'oubliez pas : la prévention est votre meilleure solution!