Réclamations les plus fréquemment soumises au FARCIQ et quelques statistiques
Dans un objectif de prévention et afin de conscientiser davantage les courtiers immobiliers et agences immobilières, voici un bref survol de certaines statistiques intéressantes de l’année 2022 ainsi qu’un sommaire des réclamations les plus fréquentes soumises au Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (FARCIQ).
Statistiques
En 2022, le FARCIQ a procédé à l’ouverture de 894 nouveaux dossiers et a versé une indemnité au public dans près de 140 d’entre eux pour un total avoisinant 1,4 M$. Notez que ce n’est pas parce qu’un dossier est ouvert au FARCIQ qu’une indemnité est nécessairement versée. Encore faut-il que, suivant une analyse de la preuve et des circonstances, l’analyste, ou ultimement un juge en cas de judiciarisation du dossier et audition de celui-ci, conclue à la responsabilité du courtier.
Toujours en 2022, 6 dossiers ont été entendus et rejetés par la Cour du Québec ou la Cour supérieure. Au cours des 4 dernières années, ces mêmes tribunaux n’ont rendu que 2 décisions condamnant un courtier, et ce, sur un total de 34 dossiers plaidés. Quant à la Division des petites créances de la Cour du Québec, ce sont 42 dossiers qui y ont été entendus en 2022. De ce nombre, 33 dossiers ont fait l’objet d’un jugement rejetant la responsabilité professionnelle des courtiers alors que seulement 9 ont mené à une condamnation.
Les dossiers portés devant les tribunaux sont généralement des dossiers pour lesquels le FARCIQ évaluait qu’il n’existait que très peu de risque de condamnation en responsabilité professionnelle ou pour lesquels aucune entente à l’amiable n’avait été possible avant l’audition. Cette absence d’entente est généralement due à une évaluation divergente des dommages subis par le réclamant.
Ces résultats démontrent que le FARCIQ adopte une approche proactive dans la gestion des risques et ne mène pas inutilement de débats jusqu’à procès. Ceci se reflète par la jurisprudence qui en découle, laquelle est majoritairement favorable aux positions et principes défendus par le Fonds relativement à la responsabilité professionnelle des courtiers.
Ainsi, lorsque la décision d’aller plaider le dossier est prise, c’est que nous croyons fortement aux chances de succès de la position mise de l’avant. À l’inverse, si votre analyste vous conseille de tenter de régler le dossier, c’est qu’il considère qu’il est préférable d’envisager sérieusement cette option. Toujours soucieux de l’image de la profession, le FARCIQ tente, par sa proactivité et votre indispensable collaboration, de trouver des solutions justes et raisonnables, tout en offrant un traitement équitable aux diverses parties impliquées dans un dossier.
Réclamations les plus rencontrées et attitudes préventives à adopter
Bien qu’il soit impossible de couper court à toutes réclamations ou poursuites, il n’en demeure pas moins que plusieurs erreurs, fautes et omissions pourraient être évitées par une approche davantage préventive de la part du courtier et des agences. Voici les réclamations les plus fréquemment rencontrées afin que vous puissiez en avoir un aperçu et adapter vos pratiques en pareilles circonstances.
Vices cachés
Instructions non suivies
Fiche descriptive erronée
Superficie
Délai
Installations sanitaires non conformes
Vices cachés
Bien que la garantie pour les vices cachés incombe au vendeur et que la responsabilité du courtier ne devrait pas, en principe, être retenue à ce sujet, plusieurs réclamations proviennent d’acheteurs qui prétendent qu’une information importante leur a été cachée par le courtier.
Le courtier qui détient ou connaît une information de nature à affecter défavorablement l’immeuble doit s’assurer que le vendeur l’a divulguée dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble ou qu’il l’a communiquée clairement aux acheteurs potentiels (par exemple, à l’aide de rapports d’expertise ou d’inspection préexistants).
Il serait fort imprudent, pour un courtier, de présumer que les parties connaissent l’information ou de conclure que celle-ci n’est pas suffisamment importante pour être divulguée. Bien que ce ne soit pas son rôle de procéder à une inspection exhaustive de l’immeuble, celui-ci devra tout de même procéder à certaines vérifications diligentes et aller au-delà des simples réponses du vendeur lorsqu’il se trouve face à des indices lui semant un doute.
Par exemple, si le vendeur indique ne jamais avoir subi d’infiltration d’eau par la toiture, mais que des cernes sont apparents au plafond, le courtier avisé devra poser des questions pertinentes et documenter son dossier. Il en sera de même lorsque le vendeur indique qu’il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau au sous-sol, mais que les lattes du plancher semblent onduler à certains endroits.
Le courtier diligent s’assurera également de récupérer toute la documentation pertinente au soutien des allégations de son vendeur (factures des nouvelles fenêtres, de la réfection de la toiture ou du drain français, etc.) et les conservera à son dossier.
Instructions non suivies
Que ce soit en raison d’inclusions qui n’auraient pas dû l’être, d’une vente faite avec la garantie légale alors qu’elle aurait dû être sans garantie ou de l’omission d’expédier l’avis requis pour annuler une promesse d’achat, les réclamations fondées sur le non-respect des instructions données par le client sont multiples.
Ces réclamations sont souvent le résultat d’une mauvaise compréhension ou d’un oubli et sont généralement aisément évitables par la documentation efficace du dossier. Ainsi, le courtier doit s’assurer de confirmer par écrit toutes ses discussions verbales touchant les termes et conditions de la transaction ou lors desquelles le client énonce ses attentes. Il pourrait également s’avérer de bonne pratique de demander à ses clients de bien relire la fiche descriptive, les informations contenues au formulaire Déclarations du vendeur ainsi que tout document transactionnel afin de s’assurer qu’il n’y a aucun oubli et ainsi confirmer le tout.
Fiche descriptive erronée
Les courtiers ont l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’ils fournissent au public ou à un autre titulaire de permis. Ainsi, leur responsabilité est susceptible d’être engagée dès qu’ils publient une fiche descriptive et qu’une information erronée s’y trouve. Le courtier raisonnablement prudent et diligent prendra tous les moyens raisonnables à sa disposition pour s’assurer que l’information inscrite à la fiche descriptive est exacte, et ce, en obtenant cette information de la meilleure source possible, laquelle est rarement la simple parole du vendeur.
Ainsi, le courtier s’assurera d’obtenir les factures de rénovation lorsque la fiche descriptive en fait état, il validera le montant des taxes à même les avis d’imposition municipale et scolaire (les « comptes de taxes ») et la superficie de l’immeuble en consultant le plan cadastral ou le certificat de localisation.
À titre d’approche préventive, il fournira au vendeur une copie de la fiche descriptive afin qu’il puisse s’assurer qu’elle reflète bien la réalité et la lui fera approuver avant sa mise en ligne.
De plus, plusieurs réclamations soumises au FARCIQ se fondent sur l’inexactitude des mots utilisés dans les textes informatifs. Par exemple, l’utilisation des expressions « en excellente condition » et « aménagement paysager incroyable » ne revêtent pas la même signification pour tous. Il importe donc de demeurer objectif dans la description de l’immeuble, et ce, malgré le désir de la rendre attrayante.
Superficie
Ce type de réclamation, principalement rencontré dans le cadre de la vente d’une unité de copropriété divise, trouve son fondement dans une différence entre la superficie annoncée dans la fiche descriptive et la réalité.
Nous vous rappelons qu’en ce qui concerne la superficie des unités de copropriété, tant le formulaire Contrat de courtage exclusif – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise que celui Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise prévoit, à l’article 3.1, que la superficie est celle prévue au plan cadastral.
Les erreurs de superficie pourraient également toucher la superficie du terrain. Ceci pourrait notamment survenir dans les situations où le terrain est bordé par un plan d’eau et qu’une convention de délimitation du domaine hydrique a été conclue. Ainsi, si le courtier constate en consultant le Registre foncier qu’une telle convention a été conclue, c’est que tout certificat de localisation dressé avant cette date n’est plus valide même s’il date de moins de 10 ans. Il sera alors essentiel de faire produire un nouveau certificat de localisation, et ce, dans les meilleurs délais.
Dans tous les cas, l’obtention d’un certificat de localisation à jour permettra d’obtenir une information fiable quant à la superficie du terrain.
Délai
Le non-respect des différents délais est aussi source de nombreuses réclamations, notamment en ce qui concerne la compréhension du mécanisme de l’article 6.3 du formulaire de promesse d’achat, de la clause R2.2 du formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel et de l’absence d’effectuer les suivis adéquats.
Nous vous rappelons que le fait que l’acheteur ne produise pas l’acceptation hypothécaire dans les délais prévus ne rend pas automatiquement la promesse d’achat nulle et non avenue. En effet, l’article 6.3 prévoit qu’un délai de grâce de 5 jours existe, à moins que le vendeur, conformément au paragraphe b) de cet article, rende la promesse nulle et non avenue avant l’expiration de ce délai, et ce, par écrit.
Plusieurs autres délais doivent être respectés afin de préserver les droits des clients. Considérant que les courtiers mènent plusieurs dossiers de front, une bonne gestion de leur agenda est primordiale. Le courtier immobilier est un professionnel et ses clients s’attendent à ce qu’il les accompagne et ceci inclut de leur rappeler les échéances auxquelles ils sont confrontés. Ainsi, le courtier doit s’assurer de tenir rigoureusement un agenda disposant d’un système de rappel efficace afin de s’assurer de ne pas oublier un délai important.
Installations sanitaires non conformes
Plusieurs réclamations reçues au FARCIQ concernent la non-conformité des installations septiques, notamment en ce qui concerne la concordance entre sa capacité et le nombre de chambres.
Tant en ce qui concerne l’approvisionnement en eau par l’intermédiaire d’un puits que l’évacuation des eaux usées dans une fosse septique, plusieurs vérifications seront à faire avec un client vendeur ainsi qu’avec la municipalité. N’oubliez pas qu’il est du devoir du courtier d’obtenir les informations des sources les plus fiables selon les circonstances.
Il est donc essentiel d’obtenir les copies des factures d’installation, des permis de construction, des contrats d’entretien et de vidanges, d’une lettre de la municipalité mentionnant l’existence ou non d’un constat d’infraction, des factures de vidanges ou démontrant qu’une problématique a été réglée, etc.
Si vous désirez en apprendre davantage sur votre responsabilité professionnelle et sur la prévention, nous vous invitons à consulter la section outils de prévention du site web du FARCIQ. Vous y trouverez également le plus récent Guide de prévention.
N’oubliez pas, la prévention, votre meilleure solution!
